Klicka för att läsa med i PDF-format
En fråga som uppkom på årsmötet, med anledning av motionen om prioriterad elbilskö: vad kostar en snabbladdningsstation? Ifall man vill bygga speciella sådana för snabbladdning. (Annars räcker det vanliga uttaget att ladda elbilen med..)
Kostnaden är överlag ca 10-20’000 kr. Något som vi borde lätt kunna få igen i ökade intäkter.
Klicka för att läsa artikel i PDF-format
Lite juridik inför nästa års årsmöte. Inget som vi tror jag stötte på i år. Men bra källa för information för framtida år.
I dagarna har ni fått en lapp i brevlådan där vi uppmuntrar både till att lämna in era kontaktuppgifter och haka på en sms-lista om man vill hjälpa till med gräsklippning och vattning i sommar.
Känner man ”Hallå, 2004 ringde och ville ha sin ’lapp’ tillbaka” går det utmärkt att fylla i detta digitala formulär i stället.
deltog 12 röstberättigade (och 2 ”samboende”) från våra totalt 50 bostadsrättslägenheter. Nästa år hoppas vi det blir fler!
Bl. a beslutades
– att styrelsen fick ansvarsfrihet
– att styrelsen ges ett arvode på 1,25 prisbasbelopp dvs 55 375 kr som styrelsen själv fördelar.
– ny styrelse med Rickard Uddenberg, Marianne Melin Åström, Birgitta Kahlström, Arvid Leander, Anita Winroth Ekström – alla från förra årets styrelse. Ny ledamot är Sofie Båtmästar. Alla är ordinarie ledamöter, ingen suppleant. Nu finns representanter från 3 av 4 uppgångar med. Nästa år hoppas vi att någon från nr 10 också engagerar sig.
– att Inger Ericsson, Jonas Olsson och Niklas Engdahl ingår i valberedningen.
– att efter röstning avslå motionerna om elpoolbil för medlemmarna och prioriterad bilkö för elbilar till garaget.
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion A – elbil som poolbil för föreningen
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion B – prioriterad bilkö för elbilar (1)
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse
Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
Årsstämma 2015 – Kallelse till årsmöte 2015
Årsstämma 2015 Motion a – Ändring andelstal
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning – bilaga1
Årsstämma 2015 Motion c – rätt att nyttja räntefond för likvida medel
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga Catella Avkastning _ Avanza 2014-12-27
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga catella Avkastning – produktblad
Årsstämma 2015 Motion d – Eluppgradering och gemensam el i föreningen
Årsredovisningen 2014 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
Årsstämma 2015 – Stämmoprotokoll Ordinarie föreningsstämma 2015-05-20
(historiskt inlägg för dokumentations skull)
Ett flertal ritningar är nu inskannade. Det är inte komplett så. Men det börjar närma sig. Här är en länk med ritningar som kan laddas ner:
https://drive.google.com/drive/folders/18bwGiT0s9y8Skh-ltwCtvRln-xuu3Zqg?usp=sharing
(uppdaterad)
Några behöver läggas en hand på och justeras, från färg till gråskala etc. Om det är någon som är kunnig på detta så vi kan få ner de från 500 MB till 10-20 MB vore det bra.
Jag har när jag skannat många av ritningarna använt mig av ökat ljus och ökad kontrast. Ofta ca 2-300 på den skalan som ges av Paint.NET vid inskanning. Vissa bilder har jag även efterjusterat nivåerna. Om man vill får man gärna sätta sig med skannern hemma och göra detta bättre. Det skulle vara grymt uppskattat.
Ett förminskat web-exempel på en av ritningarna. 2000 x 1414 px (original 19821 x 14016 px, 1200dpi)
Listan är inte komplett vi har mer i en annan folder också:
https://drive.google.com/drive/folders/11-ZmiOlXKnRiCJkkkciATQpQ93EEHBbI?usp=sharing
Tills dess håll till godo med mapparna :) och kan du något om bilder. Säg till. Så hjälps vi åt. Jag har redan fått massor med hjälp av Peder, och vi kommer nog försöka få till ett arbete.
En av våra lokaler är lediga. Här är några bilder. Mer bilder kommer inom kort på Lokal Direkts hemsida. Mäklare är Anna Johansson.
Anna Johansson
Mobil: 073-253 46 12
E-mail: anna@lokaldirekt.se
Hemsida: www.lokaldirekt.se
Främre rummet
Bild på enrén
Bild på bakre rummet
Bild på köksdelen
Närbild på köket
Mindre högupplösta bilder:
Främre rummet – Främre rummet
Bakre rummet – Bakre rummet
Edit: Man har nu satt upp taggtråd. Men håll gärna ett vaksamt öga. / Rickard
Vi fick information från Simon om att det under tidig lördagsmorgonen varit människor på byggnadsställningarna. (Lördag 14/5) Ser du något ring polisen, anmäl, och rapportera till oss. Låt oss samverkar för att detta inte skall bli något problem.
Vi är i kontakt med bolaget som satt upp ställningarna och ser om det går att försvåra hur man kommer upp i dessa.
Det verkade tydligen vara professionellt, inget fylletrick… så håll utkik. Skriv på facebookgruppen, om ni ser något, sms:a flera av oss i styrelsen så gör vi något gemensamt. Ensam är inte stark, men flera är vi starka.
Tidigare idag stod tvättstugan i på 10:an still. Det var en av propparna som hade gått. Dock inte den som borde gå… det är klart och tydligt felkopplat, vilket antingen får lastas vår förra elektriker, som jag milt uttryckt inte har mycket förtroende för, eller möjligen de som installerat detta en gång i tiden 90/91.
Vi har nyligen säkrat ner våra huvudsäkringar för att spara pengar. En besparing som inte bör orsaka dessa besvär. Jag har för det projektet dokumenterat och testat med lägre och lägre säkringar för att se vad som verkligen är vår topp-förbrukning. För tvättstugorna har jag kört i 6:an på 20 amp (original var 50 amp), och i 10:an med 25 amp. Sedan har jag testat med 10 amp för vår fastighetsel, belysning, bredband etc. Nu råkade det vara kopplat så att strömmen går från vår huvudsäkring 25 amp (A1) till undersäkringen för fastighetselen 10 amp (A1a) och där i från vidare till undersäkringen för tvättstugan 25 amp (A1b). Det är alltså seriekopplat A1->A1a->A1b vilket är tokfel. Det borde vara parallellkopplat A1->A1a och A1-A1b.
Troligen är det så, i alla fall när jag testar. Jag hoppas på att åtgärda det med vår nya elektriker som är här för LED-belysningen. Så vi kollar på detta samtidigt nu på måndag.
Edit:
Att vi har kunnat köra hela tvättstugan (på grund av att det varit fel i elskåpen) och allt övrigt på 10 amp illustrerar hur extremt översäkrat det var tidigare. 50 Amp är också för mycket, så nu går allt på 25 amp och tvättstugan lika så. Att ingen gjort något åt detta, är illa. Detta bekräftar att den hjälp vi haft varit föga värd tidigare. Men vi hoppas på att nu spara bra med pengar på detta.
Valberedningen föreslår att alla sittande ordinarie ledamöter sitter kvar samt att styrelsen förstärks med ytterligare en ordinarie ledamot.
Förslag på ordinare ledamöter:
Sittande suppleanter avgår och inga nya väljs in.
Med detta förslaget finns det ingen representation i styrelsen från 10:ans trappuppgång.
Vidare föreslår valberedningen att styrelsearvodet sätts till 1,25 prisbasbelopp vilket ger ett arvode 2016 på 55375:- samt att styrelsen själva bestämmer hur arvodet ska fördelas.
Till ny valberedning förslås:
/Valberedning
Ersätts av plafonder med LED-lampor och rörelsedetektorer.
LED-lamporna drar mindre el och har längre livslängd än de lysrör som sitter i nuvarande armaturer. Rörelsedetektorerna tänder upp lamporna när någon kommer genom porten eller en lägenhetsdörr öppnas.
Arbetet påbörjas torsdag 12 maj.
Råttbajs hittat i 6:ans nedre källare (våningen under tvättstugan). Anticimex har ställt dit en låst låda med gift. Vore bra om ni som har förråd där kan titta ifall ni hittar något hål som de kan komma in genom/Anita
Edit: Idag kom Stockholm Vatten in också. Så nu är de flesta av våra stora och mest frekventa leverantörer i det elektroniska flödet.
…och nu även Stockholms Hiss- & Elteknik.
…och nu även Entema.
För en tid sedan implementerade vi ett nytt fakturaflöde. Detta innebär att alla fakturor mailas till oss. Och sedan automatiskt skickas vidare till inläsning och våra attest och betalningsflöden. Förutom sådana där triviala funktioner som besparingar på miljön, hoppas vi att det ökar snabbheten, och läsbarheten, samt att vi blir mer digitala och vidare även mer lättrörliga som köpare av tjänster. Givetvis också tydligare processer.
Följande är flyttade till det digitala flödet:
De som inte är där är bland annat Ownit. Dessutom märker vi en viss oerfarenhet bland mindre, icke lika frekvent återkommande leverantörer. De skickar ibland word-filer, eller dåligt inskannade pdf:er.
Detta svar får man för närvarande när man mailar på våra faktura-adress.
Uppdatering (2016-05-10):
I sammanhanget läsvärd artikel: Riksbanken tror alltid på högre räntor
Jag gjorde tidigare i veckan ett större arbete för att gå igenom våra räntor mer historiskt. Det innebär gräva fram och dokumentera alla ränteavier, dokumentera ner räntekostnaderna och olika räntenivåer. Inte helt lätt att gräva fram. Tidsödande fram för allt.
Jag gjorde sedan en jämförande kalkyl på detta och kollade vad det kostat om vi legat rörligt mot vad det kostat oss som vi låg. Det finns lite olika sätt att räkna på ett hypotetiskt scenario. 1) Den ena är att ta våra rörliga lån och se vad det kostat om allt legat på dessa. Vi har ändå alltid haft rörliga. Den har vissa svårigheter. Med bryggningslån etc. 2) Det andra är att titta på vad ett det hypotitiskt lån skulle kostat, det innehåller en del gissningar. Jag valde det 3e, kanske minst rätt, att bara rent sätta rörlig ränta på varje avi och se vad det blev… kanske gör om detta senare, och bättre.
..våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor..
Resultatet då. Våra fasta lån och den ”säkerhet” vi har köpt, har våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor extra under 14 år, i vad jag anser uteblivna amorteringar. Rätt dyr säkerhet enligt min åsikt, men den får givetvis väldigt upp för debatt och den är högst personlig, inget vetenskapligt i den åsikten. Så är det värt det eller inte, är en mycket svår fråga. Det går att räkna på den givetvis, men det är utanför mitt inlägg. Kanske Arvid Leander (vår nuvarande kassör) kan när han har med tid efter sin masteruppsats. Eller Niklas (vår tidigare kassör och ordförande) som jobbar med räntor dagligen kan utveckla detta mera.
Excel-dokumentet för den som själv vill se och kontrollera:
(Nedladdat från Google Docs)
Lån och lånehistorik
Detta är gamla nyheter, men dock nyheter för mig. Och de ställer till lite hur man skall behandla vår likviditet, våra lån och våra investeringar.
http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html
Just nu så har vi så låga lån att räntan på insatt kapital på SBAB är 0,60% och är högre än räntan, våra lån kostar oss, som är på ca 0,5%. Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån. Hur många gör det? :)
Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån.
Vi skulle alltså behöva amortera av våra befintliga lån, och sedan ta nya för investeringar. Det skulle göra framtida amorteringar avdragsgilla. Här krävs säkert en dialog med vår revisor också. Problemet med att ta nya lån är att vi troligen inte skulle få samma räntevilkor, då de högre kapitaltäckningskraven pressar bankerna. Eller så säger vår bankman. Den som kan fixa rörliga lån, säg gärna ”stibor 1 week”, med en säg 0,7-0,8% räntepåslag är varmt välkommen att förhandla för oss. :)
Vad är vägen framåt på detta. Ja det får nog nästa styrelse ta hand om. Men jag hoppas du kommer med kommentarer, och åsikter.
Formell kallelse kommer även i brevlådan. Följande dokument delas ut här och i brevlådan.
Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
2016 Kallelse till årsmöte
Motion till årsstämma 2016 – elbil som poolbil för föreningen
Motion till årsstämma 2016 – prioriterad bilkö för elbilar
(Nej vi är inte helt nöjda med kvaliteten på årsredovisningen, ränder etc men rent tekniskt är den okej. Nyfödd bäbis och masteruppsatts skapade en del tidsmässiga utmaningar. Den fick ändå även i år beröm för sitt innehåll, detaljnivå, och givetvis utan anmärkning från revisorn.)
I veckan som var skrev vi under på papprena för den hyreslägenheten vi fick över. Försäljningen inbringar 3, 4 miljoner kronor.
Det var något över vad vi som minst ville ha. Styrelsen var något oening om vad målet borde vara, men med 3 mot 2 blev det 3,35 mkr, andra förslaget var 3.25 mkr. Och då hade vi bud på det lägre beloppet. Ett av resonemang gick som följer var:
försäljningspriser i ekhagen 2016-04
De nyrenoverade och nysålda lägenheterna tvärs över gatan gick för ca 61-64 tkr/kvm. Om vi hade renoverat lägenhetens ytskickt, kök och badrum för ca 400 tkr. Borde vi kunna få detta pris. Vår förening har dock bättre ekonomi. Vår lägenheten ligger högst upp. På 59 kvm och ca 61-64 tkr/kvm ger det ett pris på ca 3,7-3-8 mkr. Drar man av 400 tkr ger det 3,3-3,4 mkr. Och det var vad vi ville ha.
Min personliga åsikt är att det inte är något överpris, utan snarare lite i underkant. Men priserna i Ekhagen verkar fluktuera mycket och det är svårt att avgöra vad som är bra priser och dåliga.
Överlag är vi dock nöjda och hoppas på att inom kort formellt välkomna den nya medlemmen.
Edit – En personlig reflektion:
Mot bakgrund av den här artikeln, kan man ifrågasätta sitt beslut i efterhand. Var vi för snabba på avslut. Vi vet att det är vad mäklarna ofta jagar oss säljare på. Ja det får vi aldrig veta :)
http://www.di.se/artiklar/2016/4/27/ny-rusning-pa-bomarknaden/
2016 års städdag genomförd med bravur. Tack alla som kom!
En eloge till Birgitta som kört hela helgen med att få ordning på trädgårsförrådet. Samt Birgitta och Anita som planerat och förberett det hela. Vi blir fler och fler som bidrar, på dessa dagar. KUL! Det spar pengar och bidrar till gemenskap. Hoppas de som aldrig varit med kommer nästa gång ;)
Bilder från den sedvanliga grillningen: (Har du några maila in så lägger vi upp)
Vädret var lite spännande och bjöd mestadels på uppehåll, men lite inslag av hagel.
Tack alla återigen. Hoppas vi ses framöver på nästa städdag.
Nu i vecka 15 kommer företaget Dalens Mur och Puts AB att börja arbetet med att laga trasig puts på fastighetens framsida, laga betongmur och trappa på baksidan mm. I maj kommer de att måla bl.a. plåtdörrarna på baksidan och lacka/olja entredörrarna på framsidan.
De mailutskick som går har dessvärre varit behäftade med en felkonfigurering. Det innebär att man bara fått de två senaste nyheterna. Jag hoppas ni går in och bläddrar igenom framsidan. Det finns mycket information, som är viktig som inte kom fram i senaste utskicket.
Vår kassör Arvids viktiga och bra ränteinlägg här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/
(Mitt svar på detta kom med, i tidigare utskick, så det behöver vi inte länka igen.)
Vår nya underhållsplan, som innehåller massor med information, som verkligen alla bör läsa… ja hela! Inte bara bläddra.
https://www.brfekoxen.com/2016/ny-underhallsplan-gjord/
Tror inte informationen om brandsäkerhet kom med heller:
https://www.brfekoxen.com/2016/brandsakerhetsinformation/
Mailutskicken är nu konfigurerade så att de tar med 10 nyheter. Mer än så hoppas jag verkligen inte att vi skall lägga ut varje vecka.
Vi valde nyligen att gå med rörlig ränta på 2/3 av våra lån. Att inte förlänga och låsa på nytt räntan för ett lån som förföll. Vi var lite oense. Först var vi ense, sedan oense. Det var jag som svängde i sista stund, och fick med mig övriga styrelsen, även om vissa var lätta eller hade i princip redan synen av att ”rörligt alltid är bäst”.
Jag och Arvid var överens om 10 årigt lån, med fast amortering. Allt för att sätta en sund amorteringskultur samt säkra våra omkostnader under tid framöver. Jag gillade målet och sedan räknade jag på det hela igen.
Se Arvids avvikande motivering med lite anda mycket viktiga kommentarer här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/
Dokument som låg till grund för beslutet:
2016 Ränteuträkning.docx
2016 Ränteuträkning.docx (som pdf) (Viktigt! Läs gärna detta!)
2016 Ränteuträkning.xlsx (kalkylerna)
Riksbanken spår en uppgång. Borde inte det vara en anledning att låsa ränta? Jo visst och mot bakgrund av de låga nivåerna borde de gå uppåt. Rimligtvis. Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam. Men prognoserna då? Som synes på bilden blir det en igelkott.
Av Martin Enlund at Nordea
Så hur mycket är deras bana att lita på? Ja kanske denna är rätt denna gång. Men bara kanske. Det finns fortfarande möjlighet att det är mer lönsamt att ligga rörligt i uppgången. Se längre ner. Eller så är det så att det denna gång är den gången man skall gå in med fast ränta och det är lönsamt. Har du svårt att gissa.. mm vi har samma problem.
Historiskt i vår förening, har vi förlorat rätt mycket pengar på att ha en ”säker” hållning och hålla oss med fasta lån. Ett försök att räkna ut detta innebär ungefär kostnader på ca halv miljon kronor senaste 2 åren. Detta för att ha en försäkring som ger oss trygg ränta.
räntor – sammanställning 2015 kostnaderna för 2 år för fast respektive rörligt
Om någon har tid att gå tillbaka i bokföringen och kolla alla avierna så är det säkert än mera under dessa snart 15 år föreningen har funnits. Självklart skulle detta läggas på amorteringar. Amorteringar som är positivt när vi säljer våra lägenheter och skall räkna ut skatten, men också rent ekonomiskt.
Om man tittar historiskt, så är oddsen ca 1/5 att välja en fast ränta som är bättre än den rörliga. Väljer man fel, det vill säga de andra 4 av 5 fallen, så är det väldigt kostsamt. Vinsten är liten av att välja rätt fast ränta och kostnaden är stor av att välja fel fast ränta, dvs binda vid fel tidpunkt.
(Återkommer när jag hittar min kalkyl.)
Om man tar riksbankens ränteprognos, våra nuvarande räntor som är uppskattade från banken på lång sikt, så ser blir er följande resultat. (Från filerna ovan.)
Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam.
En fast ränta på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss 2,01 MKR i räntor.
En rörlig ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 1,11 MKR i räntor.
En låg ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 0,07 MKR i räntor.
En hög ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 2,15 MKR i räntor.
Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?
(Riksbankens räntebana +1% – se kalkylblad tidigare för uträkningar.)
Är inte hela den här frågan om rörlig ränta att spela om föreningen pengar då? Nej jag hävdar att spelet om föreningens pengar, är just fast ränta. En fast ränta är en gissning, ett spel om att det skall vara lönsamt mot den rörliga. Genom ett räntespel får man en säkerheten, men den kostar pengar. Den kostar en del mot det faktum att det är ett spel om pengar, där man statistiskt sätt förlorar. (Lite elakt uttryckt kanske.)
Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?
Absolut, du blir garanterat kvar som kund i banken med fasta räntor! Varför tror du att de rekommenderar säkerhet? Jo bland annat för det gynnar dem själva.
Men framtiden får utvisa om vi gjort rätt, för det vet ingen. Och vi kan alltid omvärdera frågan.
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén