Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Kategori: Projekt Sida 2 av 3

Förstudie energianalys

Vi har under en viss tid jobbat med en energianalys, och gjort en förstudie för vilka vägval vi kan gå med de problem och utmaningar vi har. Den är nu klar. Den väcker givetvis mer följd-frågor än svar… kanske. Men den finns att läsa iaf.

I förstudien ligger en workshop med Enstar som är vår nuvarande leverantör. Vi har haft vissa ingångsvärden. De har även gjort olika LCC-kalkyler, som vi justerat under gång, och där vi även gjort en egen, tillsammans med dem.

Det finns en del frågor att reda ut dock, och det kanske måste till ytterligare tid för detta. Vill du läsa den, klicka nedan:

Problem med varmvatten

Vi har för närvarande problem med varmvattnet. Undvik att dricka detta, eller få det i dig, då det håller för låg temperatur. Risk för bakterier och magsjuka. Arbete med detta pågår.

Problemet är dels dålig och gammal styr och regler, samt råttor. Eventuellt måste vi bygga om hela undercentralen. Rätt stora strategiska beslut som ligger och väntar. Om det är någon som känner att de vill hjälpa till är man varmt välkommen att delta. Jag ämnar få igenom att ersättning för de som deltar aktivt i en sådan grupp, pga arbetets storlek, men det är inte klart. Antingen kan vi ta in 100% experter och sätta oss i baksätet, och säga ja till allt de föreslår, eller så kan vi engagera oss själva.

Alla åsikter är välkomna. Jag ligger ofta efter med att svara dock…

Jag tror vi kommer landa i en lösning med fortsatt bergvärme, luftpumpar, gas-panna samt fjärrvärme. När vi får fjärrvärme kanske vi tar helt bort gas-pannan.

Brandskydd

Hej alla medlemmar!

Bifogat finner du vår utrymningsstrategi samt våra brandskyddsregler. Det är av stor vikt att du läser och tar del av informationen. Utskrift kommer vid ett senare tillfälle i din brevlåda.

Dokumentet läggs även upp under brandskyddsinformation.

Utrymningsstrategi och Brandskyddsregler- Publ hemsida 20170304

Omdragningen av inkommande vattenstammar – status (Uppdaterad!)

omdragning-vatten

Exempel på en av de som skall tas bort… (1)

Omdragningen av inkommande vattenstammarna är pausat, men kommer inom kort att forsätta igen. 10:an är klar och även 8:an. Det innebär att varmvatten inte kommer att drabbas. Dock kommer det bli även framöver korta avstängningar under dagtid på kallvatten i 4an och 6an. Detaljer aviseras dag före under Korta nyheter (Twitter).

Edit: Detta gäller alltså avstängningen av inkommande kallvatten, för omdragning av dessa till en (1) inkommande punkt. När det gäller uppbiliningen av avloppsstammarna i bottenplattan, är det ett separat projekt. Och detta berör inte varandra.

Så blir det med tvättstugorna (Uppdaterad)

 10:an

Tvättstugan stängs av från och med tisdag morgon den 27 december.
Det vill säga att sista dagen att nyttja tvättstugan i 10:an är måndag den 26 december.  10:ans tvättstuga är preliminärt avstängd i cirka tre veckor: vecka 52, vecka 1 och  vecka 2.
Edit:
När 10an är avstängd nyttjar du 6ans tvättstuga. Nycklar för detta kommer… Du använder din låscyliner från 10an och bokar i 6an precis som vanligt. Och vice versa när 6an är avstängd.

6:an

Tvättstugan i port 6 är preliminärt avstängd vecka 7, 8 och 9.

Tidplan stamrenovering, informationen och tvättstugan

information1Vi har dessvärre legat efter med informationen om tidplan, evakueringar och vilken påverkan projektet har för alla boende, och speciellt individell information.

Detta är något både vi men även vår entreprenör har skött dåligt. Extremt dåligt. Vi jobbar på att förbättra detta, och gör en uppryckning från 0-sträcket. Just nu känns det som vi är på rätt väg. Men jag har den yttersta respekten för de utmaningar och känslor alla har och upplever. Jag och övriga styrelsen börjar komma ikapp, nu gäller det bara att få ut det.

Tillfälliga avstängningar av vattnet

Vattnet kommer vara tillfälligt avstängt till och från under november. Vi gör omdragning och uppdatering av inkommande vatten. Primärt kommer vattnet när det är avstängt att vara det på eftermiddagarna. Men inte alla dagar, och inte alla trappuppgångar samtidigt. I början kan varmvattnet drabbas något, men det bör generellt funka oftare.

För mer detaljer se korta nyheter. Syns till höger här om för den som tittar i datorn. Eller på dess egna sida. Korta nyheter (Twitter)

img_3872-redigeradSer du Ulf i källaren (eller hans kollega) bör det vara okej med andra, ord. Annars slå en pling. Det finns koppartjuvar, så fråga gärna, vem de är.

Revisorn, horisontella stammar, våra lån, skatteavdrag, amorteringar

OBS LÄS!
Dessvärre har vi stött på lite utmaningar på igångsättandet av byte av horistontella stammar. Nu hänger detta ihop även med revisorn, och vår lånebild, amorteringar, för finansieringen av detta ger olika effekter. Här är det viktigt att vi får en bra motpart, och jag ligger på valberedningen om ett förslag. Det brådskar. För detta hänger ihop, med våra lån. Speciellt då vi har en pengar i kassan. För trots det bör vi ta lån, speciellt då vi har pengar i kassan skall vi ta lån – hur konstigt det än låter.

Gasstammarna – en framtida risk

Efter att läst ett stycke i vår energideklaration från 2008, tror jag för andra gången så reagerade jag igen, på samma grej. Gaspanna i stället för olja, spara pengar?

energideklaration-2008-rekomendation-kostnadseffektiva-atgarder

Jag räknade lite och fick fram detta…

kostnadsmatris-gas-3dkub

..såg bra ut, men sen. Nåja från början:

problem med mailutskicken (igen)

Utskicket gick ej iväg föregående två veckor, så gå gärna in och läs på hemsidan vad du missat.

Jag har försökt lägga om utskicken till att gå via one.com som är vår hosting-leverantör av hemsida, mail och domän, i stället för att använda wordpress och hemsidan. Detta har inte fungerat, varför vet jag inte. Jag har nu lagt om det tillbaks till det som fungerat. Syftet har varit en stabilare lösning och främst att inte hamna i spamfilter, och att vårt IP som domänen ligger på inte skall bli spam-klassat.

Dessa tror jag är de som borde vara med:

Minska säkringarna ytterligare + Tesla batterier

Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.

Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.

Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)

We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.

The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.

The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.

I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has ”cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.

Best regards // Rickard Uddenberg

Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.

Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.

Vi vill kunna nå dig! (Och behöver lite trädgårdshjälp)

4003346-scroll-of-old-paper-with-curled-edges-isolated

I dagarna har ni fått en lapp i brevlådan där vi uppmuntrar både till att lämna in era kontaktuppgifter och haka på en sms-lista om man vill hjälpa till med gräsklippning och vattning i sommar.

Känner man ”Hallå, 2004 ringde och ville ha sin ’lapp’ tillbaka” går det utmärkt att fylla i detta digitala formulär i stället.

 

Ritningar inscannade

Ritningar mapp 1

Ett flertal ritningar är nu inskannade. Det är inte komplett så. Men det börjar närma sig. Här är en länk med ritningar som kan laddas ner:
https://drive.google.com/drive/folders/18bwGiT0s9y8Skh-ltwCtvRln-xuu3Zqg?usp=sharing
(uppdaterad)

Några behöver läggas en hand på och justeras, från färg till gråskala etc. Om det är någon som är kunnig på detta så vi kan få ner de från 500 MB till 10-20 MB vore det bra.

Jag har när jag skannat många av ritningarna använt mig av ökat ljus och ökad kontrast. Ofta ca 2-300 på den skalan som ges av Paint.NET vid inskanning. Vissa bilder har jag även efterjusterat nivåerna. Om man vill får man gärna sätta sig med skannern hemma och göra detta bättre. Det skulle vara grymt uppskattat.

V52_17_liten

Ett förminskat web-exempel på en av ritningarna. 2000 x 1414 px (original 19821 x 14016 px, 1200dpi)

Ritningar mapp 2

Listan är inte komplett vi har mer i en annan folder också:
https://drive.google.com/drive/folders/11-ZmiOlXKnRiCJkkkciATQpQ93EEHBbI?usp=sharing

Kvar är:

  1. Göra ett bra ritningsindex
    1. Detta är delvis gjort på ena foldern (mapp nr 2)
    2. Inte alls gjort på mapp nr 1
    3. Skapa att skript för enkel uppdatering och indexering (delvis påbörjat)
    4. Fylla på med oskannade ritningar i indexet/mapparna
    5. Sammanfoga dessa till en mapp (kanske)
  2. Skanna övriga ritningar som är större än A3 och använda Microsofts program ICE för att på så sätt göra dessa till en. Här krävs lite bildkunskap. Och det tar tid. Och så sakteliga fylla på indexet.
    1. Vissa är skickade externt. Vissa krävs mer tid och eftertanke varför vi kanske måste göra det själva för att hålla nere kostnaderna.
  3. (Eventuellt göra lämpliga filer för A3 och A4-utskrift)
  4. Lämna över detta till någon som får rita upp det hela i CAD. Gör vi för en billig penning i genom freelancer.com

Tills dess håll till godo med mapparna :) och kan du något om bilder. Säg till. Så hjälps vi åt. Jag har redan fått massor med hjälp av Peder, och vi kommer nog försöka få till ett arbete.

 

Stoppet i tvättstugan på 10:an åtgärdat – felaktig installation av el

Tidigare idag stod tvättstugan i på 10:an still. Det var en av propparna som hade gått. Dock inte den som borde gå… det är klart och tydligt felkopplat, vilket antingen får lastas vår förra elektriker, som jag milt uttryckt inte har mycket förtroende för, eller möjligen de som installerat detta en gång i tiden 90/91.

Vi har nyligen säkrat ner våra huvudsäkringar för att spara pengar. En besparing som inte bör orsaka dessa besvär. Jag har för det projektet dokumenterat och testat med lägre och lägre säkringar för att se vad som verkligen är vår topp-förbrukning. För tvättstugorna har jag kört i 6:an på 20 amp (original var 50 amp), och i 10:an med 25 amp. Sedan har jag testat med 10 amp för vår fastighetsel, belysning, bredband etc. Nu råkade det vara kopplat så att strömmen går från vår huvudsäkring 25 amp (A1) till undersäkringen för fastighetselen 10 amp (A1a) och där i från vidare till undersäkringen för tvättstugan 25 amp (A1b). Det är alltså seriekopplat A1->A1a->A1b vilket är tokfel. Det borde vara parallellkopplat A1->A1a och A1-A1b.

Problem med elkopplingen på elrum i E10_1 Problem med elkopplingen på elrum i E10_2

Troligen är det så, i alla fall när jag testar. Jag hoppas på att åtgärda det med vår nya elektriker som är här för LED-belysningen. Så vi kollar på detta samtidigt nu på måndag.

Edit:
Att vi har kunnat köra hela tvättstugan (på grund av att det varit fel i elskåpen) och allt övrigt på 10 amp illustrerar hur extremt översäkrat det var tidigare. 50 Amp är också för mycket, så nu går allt på 25 amp och tvättstugan lika så. Att ingen gjort något åt detta, är illa. Detta bekräftar att den hjälp vi haft varit föga värd tidigare. Men vi hoppas på att nu spara bra med pengar på detta.

Problem med mailutskicken

De mailutskick som går har dessvärre varit behäftade med en felkonfigurering. Det innebär att man bara fått de två senaste nyheterna. Jag hoppas ni går in och bläddrar igenom framsidan. Det finns mycket information, som är viktig som inte kom fram i senaste utskicket.

Vår kassör Arvids viktiga och bra ränteinlägg här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/
(Mitt svar på detta kom med, i tidigare utskick, så det behöver vi inte länka igen.)

Vår nya underhållsplan, som innehåller massor med information, som verkligen alla bör läsa… ja hela! Inte bara bläddra.
https://www.brfekoxen.com/2016/ny-underhallsplan-gjord/

Tror inte informationen om brandsäkerhet kom med heller:
https://www.brfekoxen.com/2016/brandsakerhetsinformation/

Mailutskicken är nu konfigurerade så att de tar med 10 nyheter. Mer än så hoppas jag verkligen inte att vi skall lägga ut varje vecka.

Ny underhållsplan gjord

En ny underhållsplan är klar, ett projekt drivet av Arvid Leander.
Sustend Underhållsplan TOTAL Brf Ekoxen 2016

Med denna medföljer även en energi och miljöanalys.
Sustend Energi- och miljöanalys Brf Ekoxen 2016

Mer kommentarer på detta kommer senare.

 

Brandsäkerhetsinformation

Brandsäkerhet i flerbostadshus

Svensk Brandskyddsplanering AB en brandsskyddsinventering i våra fastigheter. Deras bedömning visar på ett antal brister som ska åtgärdas.

  • Tätning av  brandcellsgränser: Dörrkarmar och hål till lägenheter från trapphus brandtätas. Brandcellsgränser i trapphus och övriga utrymmen brandtätas i väggar och bjälklag. (Brandcell är lägenhet, trapphus, källarvåning, undercentral och elcentral).
  • Branddörrar som saknar eller har trasiga dörrstängare förses med fungerande sådana.
  • Systematiskt brandskyddsarbete: Erforderliga dokument som krävs för att kunna arbeta med brandskyddet på ett systematiskt sätt anpassas till föreningens förutsättningar.
  • Utrymningsskyltning: Utrymningsskyltar med batteribackup monteras i förbindelsegångar och förrådsgångar. Utrymningsvägar från tvättstugor förses med hänvisningsarmatur som visar väg ut i det fria.

Viktig information

Brännbart material som barnvagnar, rullatorer, blomkrukor, kartonger eller dylikt får inte stå i trapphusen som ju är utrymningsvägar vid brand.

Informationsblad Om det börjar brinna och Skydda ditt hem mot bränder delas ut i brevlådan till alla boende och framgent till alla nyinflyttade

Brandsäkerhetsinformation i menyn

Brandsäkerhetsinformation i menyn

På webbplatsen www.DinSäkerhet.se finns instruktiva filmer, checklistor, övningar och fakta.

Vänligen gå in på vår hemsida för att följa vårt löpande arbete för ett tryggare boende. Du kan alltid se senaste nyheterna om detta under menyn nyheter. –>

www.brfekoxen.com

Väl mött!
Styrelsen

Ventilation

Våra lägenheter ventileras enligt självdragsprincipen. För att ventilationen ska fungera optimalt behöver man veta hur självdraget fungerar och vilka åtgärder som stödjer respektive försämrar ventilationen – läs om detta under fliken Information/Ventilation!

2015 gjordes en kontroll av ventilationen i hela fastigheten. Vi fick flera anmärkningar som måste åtgärdas. Ni lägenhetsinnehavare som behöver vidta åtgärder har fått information om det. Om ni inte redan återkopplat att det är gjort är vi tacksamma om ni gör det till info@brfekoxen.com.

 

Problem med nya plattorna

Vi har som många sett lite problem med plattorna på baksidan. Mellan 6an och 8an, är det en upphöjning.

 
Med hjälp av Peder Melin (på frivillig basis – tänk på att du kan driva frågor också utanför styrelsen, fråga oss.) så för vi en dialog om detta, med entreprenören.

Besparingar

Följande är besparingar som är gjorda genom åren. Vissa som bara stod och kostade pengar, helt i onödan. Vissa som var en service som fanns annars att hämta. Vissa som bara behövde en översyn.

  1. Bankkostnader, digitala avier (2015)
    ca 550 kr/år
  2. Avslutat Postgirokonto (2014)
    ca 650 kr/år inkl. moms
  3. Medlemskap i fastighetsägarna (2016, slår igenom först då) *
    ca 4500 kr/år inkl. moms
  4. Försäkring (2015)
    ca 10 TKR/år + bättre försäkring och ca 10TKR i försäkringskydd för medlemmarna, så besparingen var 20 men vi tog 10 till medlemmarna.
  5. Nedsäkring av föreningens säkringar i 4an, från 63 amp till 35 amp. (2014)
    Ca 7 000 kr/år
  6. Tidningsinsamling (2015)
    Idag görs detta centralt med mindre miljöpåverkan av komm650unen, från de små återvinningscentralerna.
    Ca 5 500 kr/år

Finns säkert ytterligare liknande saker från tidigare styrelser. Har försökt samla våra här som jag kan och vet om. Och inte minst av allt ser i bokföringen.

  • Central sopphantering (tidigare)
    Som mest låg vi på 95 TKR/år, och snittade på 60-70, nu är vi nere på 35-40 TKR/år.

* Detta är en del av det 4 till 1 projekt som skall minska kostnader. Där vi genom att gjort om fastigheten till en (1) kan minska antal abonnemang, fasta avgifter etc. Detta borde varit gjort för länge sedan och hade kunnat spara mycket pengar.

Uppdateringar på detta kommer löpande.

Sida 2 av 3

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén