Allt som har med föreningen att göra
När vi försökte uppdatera våra stadgar, så stötte vi på patrull från bolagsverket.
Protokollen skall alltid signeras även av stämmans ordförande. Så följande skall signera:
När jag tittar efter verkar det som att vi missat detta på de flesta tidigare årsmöten. Lika så även att numrera dem i ordning. Det klagade bolagsverket inte på dock. Ja vi kan bara bli bättre till nästa gång.
Vi har idag gått igenom undercentralen med en entreprenör. Och som alltid blir jag lite deprimerad, så det var kanske inte värdens mest upplyftande genomgång. Till en början, en katastrof, och vi trodde det också var en katastrof med det vi hittade i dokumentation:/ Sen hittade vi rätt. Visade sig inte vara så illa. Eller jo det är fortfarande illa. Om 2-3 år är värmen i hålen slut. Inom 5 år mest troligen helt slut. – Vi måste börja jobba med återladdning av hålen. Tog en bild på rören till vår bergvärmehål och det har bildats is på dessa…
..och is och kylda hål redan så här års, är en katastrof!
Det är med andra ord mycket att jobba med och mycket som inte blivit gjort under många år. Underhållet och dokumentation på undercentralen är dåligt, eller obefintligt underhållet.
Efter den dialog jag hade idag, kanske vi skall åter fundera på centralvärme, och spetsa med olja och bergvärme. Jag hoppas på att få en del nyckeltal så vi kan jobba vidare på detta projekt.
Dessutom hittade jag läckande rör. Spjäll som inte öppnar sig, vi kör med stora pannan i stället för lilla och spetsar med. Det finns massor att göra.
[UPPDATERAD 2015-10-30 – med graf över kostnadsutvecklingen på konto 4630]
Dom är inte lite fräcka, Stockholm Vatten, två höjningar på kort tid. En total höjning om 14,45%. Synd att man inte kan konkurrensutsätta dem.
Hur detta påverkar vår ekonomi? Totalt kostar vattnet oss ca 71 TKR per år (10 års genomsnitt). 15% på detta innebär 10,65 TKR per år. Vår kostnadsbas ligger på i genomsnitt 2 692 TKR, de innebär en kostandsökning på 0,4%. Tittar man på rena kostnaderna (exkl. avskrivningar, skatter etc) så är kostandsbasen 1 706 TKR och det ger en kostnadsökning på 0,6%.
Mina tankar om detta är att det troligen inget som berör avgifterna. Vi hanterar det inom de kostnadsbesparingar som görs. Men det beror på hur vi väljer att se det hela. Överlag har jag tidigare flaggat för att avgifterna är låga.
Hej!
Nu har hösten kommit i all sin färgprakt liksom mörkret. Så när ni nu njuter framför brasan eller med tända ljus, tänk på brandsäkerheten och checka snabbt batterierna i brandvarnaren för din och dina grannars trygghet. Se även över era brandsläckare och införskaffa gärna en brandfilt så blir det en lite tryggare höst. Bor ni högre upp i fastigheten, tänk då även på möjligheten att införskaffa enklare brandstegar som kan fästas i exempelvis balkongen vid ett nödläge.
Det var lite matnyttig information, nu vidare till orsaken för detta inlägg. Vi har omförhandlat försäkringsvillkoren för föreningen och t o m bytt från Länsförsäkringar som har varit bra, men som inte kunde erbjuda de villkor till det pris som vi nu kommer att få från Trygg Hansa. Det handlar dels om en mindre besparing, men framför allt mer extensiva villkor. Som ni säkert känner till så är det upp till varje bostadsrättsinnehavare och hyresrättstagare att teckna en hemförsäkring med ett bostadsrättstillägg om du äger lägenheten. Ni kommer även fortsättningsvis vara nödgade att teckna hemförsäkringar, dock har vi med ordförande Rickard i spetsen förhandlat med Trygg Hansa om bostadsrättstillägget som nu ingår för alla lägenheter i föreningen. Det är ett av marknadens bättre tillägg som bland annat ger mycket förmånliga avdrag vid skada av badrum.
Vi i styrelsen är mycket nöjda med detta alternativ och hoppas att även ni blir det!
Ha en fortsatt trevlig höst, hörs snart angående den ekonomiska rapporten avseende Q3.
Väl mött!
Med vänlig hälsning
Arvid Leander
Kassör
Protokollet nu klart från extra föreningsstämma 2015-09-08. Alla beslut gick igenom.
Föreningsstämma 2015 Extra – Protokoll 2015-09-08
För kallelse och bilagor se:
https://www.brfekoxen.com/2015/kallelse-till-extra-foreningsstamma/
För historik se:
https://www.brfekoxen.com/foreningen/stammor-o-protokoll/
Edit – Min personliga kommentarer om frågan angående röster:
Jag tolkar det när jag läser runt på forum, frågar jurister, de utbildningar jag varit på; att endast en (1) person får rösta, är man två från samma lägenhet, är ena personen bisittare och den med rösträtten, blir registrerad i vallängden. I det fall man inte kan enas från en lägenhet, får man helt enkelt avgöra detta på plats vem som skall bli inskriven i vallängden som röstande, och vem som blir bisittare (kan ej rösta). Personligen skulle jag i så fall verka för att den med störst ägarandel får rösträtten, om lika ägardelar att den avgörs genom lottning.
// Rickard
Vår fastighet består idag rent administrativt av 4 fastigheter. Ekhagen 2, Ekhagen 3, Ekhagen 4 och Ekhagen 5. Det är våra 4 fastighetsbeteckningar. Dessa motsvarar Ekhagsvägen 4, 6, 8 och 10. Detta härstammar från 30-talet då det byggdes. Man kan fortfarande märka det både här och där. Bl.a. finns det ingen kulvert mellan 4 och 6 och 8-10. Alla har olika elmatning, alla har olika vatten och avlopp. Detta kostar givetvis extra mycket pengar, både i abonnemangsavgifter som är per abonnemang, fastighetsbeteckning etc.
Kostnaderna för en sammanslagning är ca 15-20’000 kronor från Stockholms lantmäteri. Och bara på vår avgift mot Fastighetsägarna är det en ROI* på ca 6-7 år. Helt klart värt det med andra ord. Räknat på nuvarande ränta är det en ”kör-bara-kör”.
Papprena ligger nu på brevlådan och nu är det bara att vänta. För dig som medlem, innebär det… just inget alls. Mer än lägre kostnader för föreningen.
* ROI = Return of invenstment (Återbetalningstiden för investeringen.)
Vid extrastämman 8 september beslutades att föreningen kommer att ta ut en avgift från medlemmar som fått/får godkänt att hyra ut i andra hand. Avgiften blir 10% på gällande basbelopp, f.n. 4.430 per år. Det kommer att gälla från och med 2016.
Garageavgiften har för en del (eller alla?) varit kvartalsvis. Det finns ingen nämnvärd praktisk anledning för detta. Den kommer enligt styrelsemöte 18/8 vara månadsvis.
Har du fått din månadsvis, kontakta Nadja på Brain Accounting så uppdaterar hon ditt avtal.
Jag har uppdaterat registret i våra trappuppgångar samt i tvättstugorna. Det automatformateras nu från vårt medlemsregister. För synpunkter skriv helst här i kommentarerna. Målet är att få till synliga automatuppdaterande register även för våra källare.
För cirka ett halvår sedan sänkte vi våra kostnader på comhem, genom att omförhandla avtalet. Detta är en process som tar en del tid i anspråk då man måste kolla alternativ och se vad det innebär.
Nu visar det sig dock att ComHem inte lyckas fakturera korrekt, varför vi har mer jobb med att bestrida fakturor och få tillstånd denna sänkning…. mer jobb. Men våra kostnader skall ner.
I ett ständigt arbete av att försöka sänka kostnader tittar för närvarande över våra försäkringar. Tack vara det stora arbete jag gjorde förra året med flerårsanalyser av våran ekonomi, kan vi se att dessa ökat sedan vi startade med 138%, dvs mer än fördubblats.
Vi har nu fått in en del offerter, men om jag är påläst korrekt får vi dessvärre inte lägga ut de offerter vi får offentligt på webben. Om du är kunnig hör gärna av dig och hjälp oss granska dessa.
Medlemmarna i Bostadsrättsföreningen Ekoxen (769604-8953) kallas härmed till extra föreningsstämma den 8 september 2015 kl 19.00 i styrelserummet Ekhagsvägen 6 (på baksidan).
Dagordning
Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 2015-08-24
Mvh Styrelsen
Följande delas ut:
Föreningsstämma 2015 Extra stämma 1 – Kallelse
Föreningsstämma 2015 Extra 1 – Motion enl 8a – Ändring andelstal
Föreningsstämma 2015 Extra 1 – Motion enl 8b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning
Föreningsstämma 2015 Extra 1 – Motion enl 8b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning – bilaga1
Tittar för närvarande på två olika lösningar. Men det ser inte bra ut.
Efter en del dialog med Anders Björk som bor hos oss i 6:an. Han har en del inblick professionellt. Du hittar honom på twitter på @DrAndersBjork.
De tips vi fått är: http://www.absolicon.se/vara-solfangare/berakning-solenergi/ och http://www.soltechenergy.com/. Vi får se vad dessa ger.
Just nu är kalkylen negativ på den första. Tolkar det som att Olja är så billigt och elen är för billig också. Att räntan är billig borde göra det lönsamt, men det räcker inte – just nu. Kanske på längre sikt.
Som vid Q1 så har förutsättningarna ändrats sedan vi satte budgeten. Dels har vi sålt en lägenhet, vilket innebär att de totala intäkterna går ner. Men det mesta pekar åt ett rimligt håll. [Mycket troligen kommer vi sluta på ett minusresultat i år, men det beror på en del investeringar där vi tar kostnaderna direkt, samt lägre intäkter. Ordf anmärk]
Budgeten är enligt tidigare beslut från styrelsen. Oljan är nu periodiserad. Underhållsplan inte gjord ännu, vi går för närvarande igenom offerter för en långsiktig och återkommande lösning.
Lägre intäkter än beräknat på bostäder, detta kommer fortsätta. Främst då vi har sålt lägenheter och det börja nu att synas. Hyreslägenheter ger mer intäkter än bostadsrätter, men arbetsbelastningen minskar.
Ny styrning för värmen (undercentralen) kommer senare i höst ca 350’000 kronor, liksom arbetet med stammarna ca 2 milj kronor. Baksidan är redan beslutat 700’000 kronor. Alla dessa 3 kommer att periodiseras och inte slå så hårt på resultatet. Oklart exakt ännu, då det inte var budgeterat. Dessa 3 är INTE med i budget, prognos etc, utan kommer ändras senare.
Stora delar är låsta på lång sikt och vi gynnas därför marginellt av de låga räntorna. En amortering på 300 TKR är beslutad och kommer ge marginell effekt.
Stor kassa, för stor, men vi behöver den för att likvidetetsmässigt betala de kostnader som kommer. Skilj på likvida medel och bra ekonomi. Större delen är nu även placerad på ett sparkonto i SBAB (f n 0,7% ränta) för att få någon avkastning på medlen i väntan på allokering.
Mvh
Rickard Uddenberg, ordf. (072-2062074)
Arvid Leander, kassör (073-5680453)
samt övriga styrelsen.
,
Kvartalsrapporten är en komprimerad sammanställning, och kontogrupperna är något justerade för att visa detaljer som är viktiga för oss. För detaljerad traditionell resultatrapport, och balansrapport, återkom till styrelsen. Dessa kommer så småning om också att finnas på hemsidan, förhoppningsvis.
Hej alla sommarglada medlemmar!
Äntligen har vädret kommit oss till lags med många härliga sommarkvällar innan rutinen tar över helt. Under sommaren har vi som många andra verksamheter haft lite stiltje, men det kommer under en snar framtid ske en del förändringar på vår baksida med ett ytterligare tillägg. Nu kommer även en plattlagd gång ersätta dagens asfalt. Det innebär även en större utgift, men vi har en för närvarande stor likviditet alltså stor kassa. Som ni ser i den ekonomiska planen så kan det vid en första anblick se väldigt positivt ut, men i egenskap av föreningens kassör tänkte jag nu och framgent gå igenom några för föreningen, och således för oss enskilda, viktiga begrepp. I dagens inlägg tänkte jag diskutera begreppet likviditet och därmed även vår kassa.
Som ni noterar i den senaste kvartalsrapporten har vi en kassa på drygt 4,4 miljoner. Det kan därmed antas att vi är förmögna och att vi således bör ha möjlighet att investera större belopp i kosmetiska förbättringar etc. Det stämmer att en alltför stor kassa bör ett företag eller förening undvika på grund av de avkastningskrav som är svåra att uppfylla. Det är däremot viktigt att utröna varifrån likviditet uppkommer och hur den används. Detta kallas för kassaflödesanalys. I vårt fall så kommer den största delen av den innestående likviditeten från en nyligen genomförd lägenhetsförsäljning.
Alltså en tidigare hyresrätt i föreningen som har förverkats vilket påverkar våra löpande intäkter, men ger en möjlighet att förändra kapitalstrukturen i föreningen. Det innebär med andra ord, investera i nya behov med ”egna pengar” istället för ta upp nya lån vilket är förknippat med amorterings- och ränteutgifter, det kan även vara ett tillfälle att amortera på befintliga lån för att minska räntebördan. Likvida medel kan alltså ses som ett mått på hur en förening eller ett företag kan klara kortsiktiga utgifter, däremot ger den ingen indikation på hur väl den långsiktiga ekonomin ser ut. I vårt fall minskar de långsiktiga intäkter då en dold tillgång har blivit realiserad samtidigt som vi istället för amortering använder pengarna för att investera i baksidan samt ha pengarna tillgängliga för framtida potentiella kapitalbehov i samband med det horisontella stambytet samt möjlig hissrenovering. Framgent önskar jag att eventuell återstående likviditet hanteras mer varsamt och nogräknat till att investera i åtgärder som sänker kostnaderna som till exempel effektivare elsystem, utreda möjlighet för tillskott av el via solceller etc. Alla investeringar likt den som nu sker på baksidan har vi alltså kortsiktigt de facto råd med tack vare den likviditet vi har, dock medför de även höjda kostnader. Det är alltså en skillnad på intäkt, inkomst, utgift och kostnad. Låt oss exemplifiera detta; om föreningen köper in en ny tvättmaskin för 10 000 kr och förväntad livslängd för vårt bruk är 10 år så innebär utgiften vid inköpstillfället 10 000 kr, men kostnaden blir fördelad över 10-årsperioden således 1000 kr per år i avskrivning.
Intäkterna är kopplade till inkomsterna, en inkomst är till exempel förskottsinbetalda hyresavier som sedan blir periodiserade. Alltså om hyresgästen betalar in 9000 kr i förskott för perioden oktober till december så är den periodiserade intäkten 3000 kr per månad och det är således vad föreningen har råd med att ha i kostnader och avskrivningar per månad.
Detta var alltså ett kortare inlägg om mina åsikter som er kassör. Kommentera gärna och så hoppas jag att det finns andra frågor som jag kan skriva om framöver.
Ha en fortsatt trevlig sommar!
Väl mött
Arvid
Har nyligen uppdaterat strömförbrukning, huruvida detta är normalt eller inte vet jag inte, då vi inte har någon bra tillförlitlig statistik från tidigare somrar. Det har ju varit lite si och så med hur bra pumpen har gått tidigare.
Uppdateringen av styr och regler dröjer till senare i höst/vinter – dessvärre.
För den som själv vill leka med statistiken finns filen här:
brf ekoxen, el-förbrukning – timme – kWh
(Den är rätt tung så kräver en del av datorn. Kanske någon kan bekväma sig för att försöka optimera formlerna. Just nu är den en herrans massa tunga vektorbaserade formler. – har inte orkat med det ännu.)
Vi reklamerade tidigare i somras våra vattenfakturor. Så här såg det ut:
Ekhagsvägen 4
Ekhagsvägen 6
Ekhagsvägen 8
Ekhagsvägen 10
Speciellt 8an och 10an var det som jag reagerade över. Detta är tydligen ett visningsfel som har att göra med att man inte har realtidsmätning.
Ptja så det var inget. Men kontrollen är ändå viktig att ha.
Vårt kanalutbud på comhem finns på följande frekvenser. Har du problem, kontakta gärna comhem, så hjälper deras support dig. Tel: 0771 – 55 00 00
// Rickard Uddenberg
Vi har fått siffrorna från Nadja (På Brain Accounting). Vi har påbörjat rapporten för Q2. Några detaljer som vi frågat Nadja om är Elen, Avskrivningarna, och detaljer på momskontona. Hon har dessvärre inte svarat ännu. Misstänker att hon har en del att göra efter semestern. Det är inget som är vrålviktigt eller akut. Men så här ser siffrorna ut just nu.
Kvartalsrapport 2015 Q2 (preliminär)
En fullständig (med kommentarer) slutgiltig rapport kommer av mig och Arvid senare och läggs då upp på https://www.brfekoxen.com/foreningen/kvartalsrapporter/.
Mvh // Rickard Uddenberg
Förgrundsarbetet med upprustningen av baksidan fortsätter. Vi kommer sätta igång arbetet den 24/8 om allt går som planerat.
Peder Melin kämpar mellan olika viljor och ekonomi, samt jagar kartor, information från entreprenörer och liknande. Hälsa gärna och tacka om du möter honom. Det är helt oavlönat, något som han normalt (som landskapsarkitekt) brukar ta betalt för.
Vi kommer även lägga plattor i stället för asfalten. Totalt kommer det gå på ca 320 TKR inkl. moms (föreningen kan inte dra moms) extra. Vi har fått ca 10% rabatt då det redan finns maskiner här. Arbetet skulle troligen göras i en framtid iaf. Asfalt är billigare, men plattor bedöms som snyggare och lyfta värdet.
Hela arbetet med baksidan beräknas gå på ca 650 TKR inkl. moms.
(Har i skrivandes stund inte alla siffrorna i huvudet.)
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén