Allt som har med föreningen att göra
Tidigare har jag pratat om indivudell vattenmätning. Förutom rättviseskälet, och det ekonomiska, att kunna spara kostnader på värmen, så har det varit ett lagkrav på väg från regeringen. Det är nu nedlagt och det minskar anledningen. Dessutom verkar besparingarna ätas upp av investeringarna. Sedan har vi så mycket annat så som stammarna att fokusera på.
Mer information kan du läsa här:
Vi kommer framöver kunna skicka ut kallelsen med e-post, i stället för att skriva ut den till alla, med alla papper. Dock skall den komma tidigare, 4-6 veckor för
Läs gärna mer nedan och på länken nedan.
Hör av dig till någon i styrelsen om du vill veta mer! Vårt nästa möte blir den 12 oktober.
Nu ser det så himla trevligt ut runt lekplatsen.
Tack till alla som hjälps åt att hålla fint!
Nu är nedsäkringen av våra huvudsäkringar genomförda. Jag har iterativt testat vad som är hållbart, och i det mest extrema fallet minskat från 63 Amp till 20 Amp. Att detta inte är gjort tidigare av tidigare fastighetsexpertis är för mig tydligt att engagemang får man inte genom extern hjälp. Bra hjälp, men inte det där lilla extra, som behövs för att pressa kostnader och hålla koll.
Besparingen kommer slå igenom ungefär 50% i år och fullt ut nästa år, då flera månader redan gått.
På årsbasis är besparingen 33 360 kr.
Det känner jag mig nöjd över. Varje sådan här åtgärd är en del av att inte behöva höja avgiften. Det är inte svårt att sitta i en BRF-styrelse, men det är svårt att faktiskt lyckas jobba ner kostnader och upp intäkter.
Äntligen är kvartalsrapporten för Q2 klar, då vi äntligen fått siffrorna. Du kan se den här som PDF: kvartalsrapport 2016 Q2. Givetvis återfinns den som alltid även https://www.brfekoxen.com/foreningen/kvartalsrapporter/
Inget speciellt som jag är orolig för. Men några kommentarer:
Gå med du också!
Första mötet blir den onsdagen 24 augusti kl 19.30 i styrelserummet på baksidan.
Vi är lyckligt lottade som har en så fin bakgård. Men tyvärr kan man inte bara ligga lat som en bortskämd son i knät på moder naturen, som i Frödingdikten, utan rabatterna och gräsmattan kräver en del omsorg.
Därför har vi startat en trädgårdsgrupp. Dels för att strukturera upp jobbet med gården och dels för att få uppleva det förnöjsamma arbetet med jord under naglarna.
Just nu är vi fyra medlemmar, men var med du också, det blir skoj!
Om ni har frågor, mejla tradgard@brfekoxen.com
Sist men inte minst, stort tack till alla som hjälpt till med vattning och klippning under sommaren, ni är guld värda!
Efter en härlig sommar möttes vi lite trevande i styrelsen igår. Tog upp bl.a.:
Hör av dig om du undrar över något!/Marianne, sekreterare 070-398 02 14
Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.
Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.
Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)
We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.
The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.
The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.
I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has ”cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.
Best regards // Rickard Uddenberg
Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.
Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.
Klicka för att läsa hela som PDF
Att sitta i styrelsen kan ha sina utmaningar, men de flesta trivs. Artikeln handlar även om arvoden, där vi ligger under medel. En viss andel kan känna sig tvingade att ta rollen, hur det är i vår förening vet jag inte. Läs gärna mer om arbetet hur det upplevs generellt i artikeln.
Klicka för att läsa med i PDF-format
En fråga som uppkom på årsmötet, med anledning av motionen om prioriterad elbilskö: vad kostar en snabbladdningsstation? Ifall man vill bygga speciella sådana för snabbladdning. (Annars räcker det vanliga uttaget att ladda elbilen med..)
Kostnaden är överlag ca 10-20’000 kr. Något som vi borde lätt kunna få igen i ökade intäkter.
Klicka för att läsa artikel i PDF-format
Lite juridik inför nästa års årsmöte. Inget som vi tror jag stötte på i år. Men bra källa för information för framtida år.
I dagarna har ni fått en lapp i brevlådan där vi uppmuntrar både till att lämna in era kontaktuppgifter och haka på en sms-lista om man vill hjälpa till med gräsklippning och vattning i sommar.
Känner man ”Hallå, 2004 ringde och ville ha sin ’lapp’ tillbaka” går det utmärkt att fylla i detta digitala formulär i stället.
deltog 12 röstberättigade (och 2 ”samboende”) från våra totalt 50 bostadsrättslägenheter. Nästa år hoppas vi det blir fler!
Bl. a beslutades
– att styrelsen fick ansvarsfrihet
– att styrelsen ges ett arvode på 1,25 prisbasbelopp dvs 55 375 kr som styrelsen själv fördelar.
– ny styrelse med Rickard Uddenberg, Marianne Melin Åström, Birgitta Kahlström, Arvid Leander, Anita Winroth Ekström – alla från förra årets styrelse. Ny ledamot är Sofie Båtmästar. Alla är ordinarie ledamöter, ingen suppleant. Nu finns representanter från 3 av 4 uppgångar med. Nästa år hoppas vi att någon från nr 10 också engagerar sig.
– att Inger Ericsson, Jonas Olsson och Niklas Engdahl ingår i valberedningen.
– att efter röstning avslå motionerna om elpoolbil för medlemmarna och prioriterad bilkö för elbilar till garaget.
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion A – elbil som poolbil för föreningen
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion B – prioriterad bilkö för elbilar (1)
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse
Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
Årsstämma 2015 – Kallelse till årsmöte 2015
Årsstämma 2015 Motion a – Ändring andelstal
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning – bilaga1
Årsstämma 2015 Motion c – rätt att nyttja räntefond för likvida medel
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga Catella Avkastning _ Avanza 2014-12-27
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga catella Avkastning – produktblad
Årsstämma 2015 Motion d – Eluppgradering och gemensam el i föreningen
Årsredovisningen 2014 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
Årsstämma 2015 – Stämmoprotokoll Ordinarie föreningsstämma 2015-05-20
(historiskt inlägg för dokumentations skull)
Valberedningen föreslår att alla sittande ordinarie ledamöter sitter kvar samt att styrelsen förstärks med ytterligare en ordinarie ledamot.
Förslag på ordinare ledamöter:
Sittande suppleanter avgår och inga nya väljs in.
Med detta förslaget finns det ingen representation i styrelsen från 10:ans trappuppgång.
Vidare föreslår valberedningen att styrelsearvodet sätts till 1,25 prisbasbelopp vilket ger ett arvode 2016 på 55375:- samt att styrelsen själva bestämmer hur arvodet ska fördelas.
Till ny valberedning förslås:
/Valberedning
Edit: Idag kom Stockholm Vatten in också. Så nu är de flesta av våra stora och mest frekventa leverantörer i det elektroniska flödet.
…och nu även Stockholms Hiss- & Elteknik.
…och nu även Entema.
För en tid sedan implementerade vi ett nytt fakturaflöde. Detta innebär att alla fakturor mailas till oss. Och sedan automatiskt skickas vidare till inläsning och våra attest och betalningsflöden. Förutom sådana där triviala funktioner som besparingar på miljön, hoppas vi att det ökar snabbheten, och läsbarheten, samt att vi blir mer digitala och vidare även mer lättrörliga som köpare av tjänster. Givetvis också tydligare processer.
Följande är flyttade till det digitala flödet:
De som inte är där är bland annat Ownit. Dessutom märker vi en viss oerfarenhet bland mindre, icke lika frekvent återkommande leverantörer. De skickar ibland word-filer, eller dåligt inskannade pdf:er.
Detta svar får man för närvarande när man mailar på våra faktura-adress.
Uppdatering (2016-05-10):
I sammanhanget läsvärd artikel: Riksbanken tror alltid på högre räntor
Jag gjorde tidigare i veckan ett större arbete för att gå igenom våra räntor mer historiskt. Det innebär gräva fram och dokumentera alla ränteavier, dokumentera ner räntekostnaderna och olika räntenivåer. Inte helt lätt att gräva fram. Tidsödande fram för allt.
Jag gjorde sedan en jämförande kalkyl på detta och kollade vad det kostat om vi legat rörligt mot vad det kostat oss som vi låg. Det finns lite olika sätt att räkna på ett hypotetiskt scenario. 1) Den ena är att ta våra rörliga lån och se vad det kostat om allt legat på dessa. Vi har ändå alltid haft rörliga. Den har vissa svårigheter. Med bryggningslån etc. 2) Det andra är att titta på vad ett det hypotitiskt lån skulle kostat, det innehåller en del gissningar. Jag valde det 3e, kanske minst rätt, att bara rent sätta rörlig ränta på varje avi och se vad det blev… kanske gör om detta senare, och bättre.
..våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor..
Resultatet då. Våra fasta lån och den ”säkerhet” vi har köpt, har våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor extra under 14 år, i vad jag anser uteblivna amorteringar. Rätt dyr säkerhet enligt min åsikt, men den får givetvis väldigt upp för debatt och den är högst personlig, inget vetenskapligt i den åsikten. Så är det värt det eller inte, är en mycket svår fråga. Det går att räkna på den givetvis, men det är utanför mitt inlägg. Kanske Arvid Leander (vår nuvarande kassör) kan när han har med tid efter sin masteruppsats. Eller Niklas (vår tidigare kassör och ordförande) som jobbar med räntor dagligen kan utveckla detta mera.
Excel-dokumentet för den som själv vill se och kontrollera:
(Nedladdat från Google Docs)
Lån och lånehistorik
Detta är gamla nyheter, men dock nyheter för mig. Och de ställer till lite hur man skall behandla vår likviditet, våra lån och våra investeringar.
http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html
Just nu så har vi så låga lån att räntan på insatt kapital på SBAB är 0,60% och är högre än räntan, våra lån kostar oss, som är på ca 0,5%. Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån. Hur många gör det? :)
Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån.
Vi skulle alltså behöva amortera av våra befintliga lån, och sedan ta nya för investeringar. Det skulle göra framtida amorteringar avdragsgilla. Här krävs säkert en dialog med vår revisor också. Problemet med att ta nya lån är att vi troligen inte skulle få samma räntevilkor, då de högre kapitaltäckningskraven pressar bankerna. Eller så säger vår bankman. Den som kan fixa rörliga lån, säg gärna ”stibor 1 week”, med en säg 0,7-0,8% räntepåslag är varmt välkommen att förhandla för oss. :)
Vad är vägen framåt på detta. Ja det får nog nästa styrelse ta hand om. Men jag hoppas du kommer med kommentarer, och åsikter.
Formell kallelse kommer även i brevlådan. Följande dokument delas ut här och i brevlådan.
Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
2016 Kallelse till årsmöte
Motion till årsstämma 2016 – elbil som poolbil för föreningen
Motion till årsstämma 2016 – prioriterad bilkö för elbilar
(Nej vi är inte helt nöjda med kvaliteten på årsredovisningen, ränder etc men rent tekniskt är den okej. Nyfödd bäbis och masteruppsatts skapade en del tidsmässiga utmaningar. Den fick ändå även i år beröm för sitt innehåll, detaljnivå, och givetvis utan anmärkning från revisorn.)
I veckan som var skrev vi under på papprena för den hyreslägenheten vi fick över. Försäljningen inbringar 3, 4 miljoner kronor.
Det var något över vad vi som minst ville ha. Styrelsen var något oening om vad målet borde vara, men med 3 mot 2 blev det 3,35 mkr, andra förslaget var 3.25 mkr. Och då hade vi bud på det lägre beloppet. Ett av resonemang gick som följer var:
försäljningspriser i ekhagen 2016-04
De nyrenoverade och nysålda lägenheterna tvärs över gatan gick för ca 61-64 tkr/kvm. Om vi hade renoverat lägenhetens ytskickt, kök och badrum för ca 400 tkr. Borde vi kunna få detta pris. Vår förening har dock bättre ekonomi. Vår lägenheten ligger högst upp. På 59 kvm och ca 61-64 tkr/kvm ger det ett pris på ca 3,7-3-8 mkr. Drar man av 400 tkr ger det 3,3-3,4 mkr. Och det var vad vi ville ha.
Min personliga åsikt är att det inte är något överpris, utan snarare lite i underkant. Men priserna i Ekhagen verkar fluktuera mycket och det är svårt att avgöra vad som är bra priser och dåliga.
Överlag är vi dock nöjda och hoppas på att inom kort formellt välkomna den nya medlemmen.
Edit – En personlig reflektion:
Mot bakgrund av den här artikeln, kan man ifrågasätta sitt beslut i efterhand. Var vi för snabba på avslut. Vi vet att det är vad mäklarna ofta jagar oss säljare på. Ja det får vi aldrig veta :)
http://www.di.se/artiklar/2016/4/27/ny-rusning-pa-bomarknaden/
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén