ekonomi, rapporter, bokslut
Tidigare har jag pratat om indivudell vattenmätning. Förutom rättviseskälet, och det ekonomiska, att kunna spara kostnader på värmen, så har det varit ett lagkrav på väg från regeringen. Det är nu nedlagt och det minskar anledningen. Dessutom verkar besparingarna ätas upp av investeringarna. Sedan har vi så mycket annat så som stammarna att fokusera på.
Mer information kan du läsa här:
Nu är nedsäkringen av våra huvudsäkringar genomförda. Jag har iterativt testat vad som är hållbart, och i det mest extrema fallet minskat från 63 Amp till 20 Amp. Att detta inte är gjort tidigare av tidigare fastighetsexpertis är för mig tydligt att engagemang får man inte genom extern hjälp. Bra hjälp, men inte det där lilla extra, som behövs för att pressa kostnader och hålla koll.
Besparingen kommer slå igenom ungefär 50% i år och fullt ut nästa år, då flera månader redan gått.
På årsbasis är besparingen 33 360 kr.
Det känner jag mig nöjd över. Varje sådan här åtgärd är en del av att inte behöva höja avgiften. Det är inte svårt att sitta i en BRF-styrelse, men det är svårt att faktiskt lyckas jobba ner kostnader och upp intäkter.
Äntligen är kvartalsrapporten för Q2 klar, då vi äntligen fått siffrorna. Du kan se den här som PDF: kvartalsrapport 2016 Q2. Givetvis återfinns den som alltid även https://www.brfekoxen.com/foreningen/kvartalsrapporter/
Inget speciellt som jag är orolig för. Men några kommentarer:
Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.
Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.
Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)
We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.
The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.
The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.
I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has ”cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.
Best regards // Rickard Uddenberg
Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.
Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.
Klicka för att läsa med i PDF-format
En fråga som uppkom på årsmötet, med anledning av motionen om prioriterad elbilskö: vad kostar en snabbladdningsstation? Ifall man vill bygga speciella sådana för snabbladdning. (Annars räcker det vanliga uttaget att ladda elbilen med..)
Kostnaden är överlag ca 10-20’000 kr. Något som vi borde lätt kunna få igen i ökade intäkter.
Edit: Idag kom Stockholm Vatten in också. Så nu är de flesta av våra stora och mest frekventa leverantörer i det elektroniska flödet.
…och nu även Stockholms Hiss- & Elteknik.
…och nu även Entema.
För en tid sedan implementerade vi ett nytt fakturaflöde. Detta innebär att alla fakturor mailas till oss. Och sedan automatiskt skickas vidare till inläsning och våra attest och betalningsflöden. Förutom sådana där triviala funktioner som besparingar på miljön, hoppas vi att det ökar snabbheten, och läsbarheten, samt att vi blir mer digitala och vidare även mer lättrörliga som köpare av tjänster. Givetvis också tydligare processer.
Följande är flyttade till det digitala flödet:
De som inte är där är bland annat Ownit. Dessutom märker vi en viss oerfarenhet bland mindre, icke lika frekvent återkommande leverantörer. De skickar ibland word-filer, eller dåligt inskannade pdf:er.
Detta svar får man för närvarande när man mailar på våra faktura-adress.
Uppdatering (2016-05-10):
I sammanhanget läsvärd artikel: Riksbanken tror alltid på högre räntor
Jag gjorde tidigare i veckan ett större arbete för att gå igenom våra räntor mer historiskt. Det innebär gräva fram och dokumentera alla ränteavier, dokumentera ner räntekostnaderna och olika räntenivåer. Inte helt lätt att gräva fram. Tidsödande fram för allt.
Jag gjorde sedan en jämförande kalkyl på detta och kollade vad det kostat om vi legat rörligt mot vad det kostat oss som vi låg. Det finns lite olika sätt att räkna på ett hypotetiskt scenario. 1) Den ena är att ta våra rörliga lån och se vad det kostat om allt legat på dessa. Vi har ändå alltid haft rörliga. Den har vissa svårigheter. Med bryggningslån etc. 2) Det andra är att titta på vad ett det hypotitiskt lån skulle kostat, det innehåller en del gissningar. Jag valde det 3e, kanske minst rätt, att bara rent sätta rörlig ränta på varje avi och se vad det blev… kanske gör om detta senare, och bättre.
..våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor..
Resultatet då. Våra fasta lån och den ”säkerhet” vi har köpt, har våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor extra under 14 år, i vad jag anser uteblivna amorteringar. Rätt dyr säkerhet enligt min åsikt, men den får givetvis väldigt upp för debatt och den är högst personlig, inget vetenskapligt i den åsikten. Så är det värt det eller inte, är en mycket svår fråga. Det går att räkna på den givetvis, men det är utanför mitt inlägg. Kanske Arvid Leander (vår nuvarande kassör) kan när han har med tid efter sin masteruppsats. Eller Niklas (vår tidigare kassör och ordförande) som jobbar med räntor dagligen kan utveckla detta mera.
Excel-dokumentet för den som själv vill se och kontrollera:
(Nedladdat från Google Docs)
Lån och lånehistorik
Detta är gamla nyheter, men dock nyheter för mig. Och de ställer till lite hur man skall behandla vår likviditet, våra lån och våra investeringar.
http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html
Just nu så har vi så låga lån att räntan på insatt kapital på SBAB är 0,60% och är högre än räntan, våra lån kostar oss, som är på ca 0,5%. Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån. Hur många gör det? :)
Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån.
Vi skulle alltså behöva amortera av våra befintliga lån, och sedan ta nya för investeringar. Det skulle göra framtida amorteringar avdragsgilla. Här krävs säkert en dialog med vår revisor också. Problemet med att ta nya lån är att vi troligen inte skulle få samma räntevilkor, då de högre kapitaltäckningskraven pressar bankerna. Eller så säger vår bankman. Den som kan fixa rörliga lån, säg gärna ”stibor 1 week”, med en säg 0,7-0,8% räntepåslag är varmt välkommen att förhandla för oss. :)
Vad är vägen framåt på detta. Ja det får nog nästa styrelse ta hand om. Men jag hoppas du kommer med kommentarer, och åsikter.
I veckan som var skrev vi under på papprena för den hyreslägenheten vi fick över. Försäljningen inbringar 3, 4 miljoner kronor.
Det var något över vad vi som minst ville ha. Styrelsen var något oening om vad målet borde vara, men med 3 mot 2 blev det 3,35 mkr, andra förslaget var 3.25 mkr. Och då hade vi bud på det lägre beloppet. Ett av resonemang gick som följer var:
försäljningspriser i ekhagen 2016-04
De nyrenoverade och nysålda lägenheterna tvärs över gatan gick för ca 61-64 tkr/kvm. Om vi hade renoverat lägenhetens ytskickt, kök och badrum för ca 400 tkr. Borde vi kunna få detta pris. Vår förening har dock bättre ekonomi. Vår lägenheten ligger högst upp. På 59 kvm och ca 61-64 tkr/kvm ger det ett pris på ca 3,7-3-8 mkr. Drar man av 400 tkr ger det 3,3-3,4 mkr. Och det var vad vi ville ha.
Min personliga åsikt är att det inte är något överpris, utan snarare lite i underkant. Men priserna i Ekhagen verkar fluktuera mycket och det är svårt att avgöra vad som är bra priser och dåliga.
Överlag är vi dock nöjda och hoppas på att inom kort formellt välkomna den nya medlemmen.
Edit – En personlig reflektion:
Mot bakgrund av den här artikeln, kan man ifrågasätta sitt beslut i efterhand. Var vi för snabba på avslut. Vi vet att det är vad mäklarna ofta jagar oss säljare på. Ja det får vi aldrig veta :)
http://www.di.se/artiklar/2016/4/27/ny-rusning-pa-bomarknaden/
Vi valde nyligen att gå med rörlig ränta på 2/3 av våra lån. Att inte förlänga och låsa på nytt räntan för ett lån som förföll. Vi var lite oense. Först var vi ense, sedan oense. Det var jag som svängde i sista stund, och fick med mig övriga styrelsen, även om vissa var lätta eller hade i princip redan synen av att ”rörligt alltid är bäst”.
Jag och Arvid var överens om 10 årigt lån, med fast amortering. Allt för att sätta en sund amorteringskultur samt säkra våra omkostnader under tid framöver. Jag gillade målet och sedan räknade jag på det hela igen.
Se Arvids avvikande motivering med lite anda mycket viktiga kommentarer här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/
Dokument som låg till grund för beslutet:
2016 Ränteuträkning.docx
2016 Ränteuträkning.docx (som pdf) (Viktigt! Läs gärna detta!)
2016 Ränteuträkning.xlsx (kalkylerna)
Riksbanken spår en uppgång. Borde inte det vara en anledning att låsa ränta? Jo visst och mot bakgrund av de låga nivåerna borde de gå uppåt. Rimligtvis. Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam. Men prognoserna då? Som synes på bilden blir det en igelkott.
Av Martin Enlund at Nordea
Så hur mycket är deras bana att lita på? Ja kanske denna är rätt denna gång. Men bara kanske. Det finns fortfarande möjlighet att det är mer lönsamt att ligga rörligt i uppgången. Se längre ner. Eller så är det så att det denna gång är den gången man skall gå in med fast ränta och det är lönsamt. Har du svårt att gissa.. mm vi har samma problem.
Historiskt i vår förening, har vi förlorat rätt mycket pengar på att ha en ”säker” hållning och hålla oss med fasta lån. Ett försök att räkna ut detta innebär ungefär kostnader på ca halv miljon kronor senaste 2 åren. Detta för att ha en försäkring som ger oss trygg ränta.
räntor – sammanställning 2015 kostnaderna för 2 år för fast respektive rörligt
Om någon har tid att gå tillbaka i bokföringen och kolla alla avierna så är det säkert än mera under dessa snart 15 år föreningen har funnits. Självklart skulle detta läggas på amorteringar. Amorteringar som är positivt när vi säljer våra lägenheter och skall räkna ut skatten, men också rent ekonomiskt.
Om man tittar historiskt, så är oddsen ca 1/5 att välja en fast ränta som är bättre än den rörliga. Väljer man fel, det vill säga de andra 4 av 5 fallen, så är det väldigt kostsamt. Vinsten är liten av att välja rätt fast ränta och kostnaden är stor av att välja fel fast ränta, dvs binda vid fel tidpunkt.
(Återkommer när jag hittar min kalkyl.)
Om man tar riksbankens ränteprognos, våra nuvarande räntor som är uppskattade från banken på lång sikt, så ser blir er följande resultat. (Från filerna ovan.)
Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam.
En fast ränta på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss 2,01 MKR i räntor.
En rörlig ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 1,11 MKR i räntor.
En låg ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 0,07 MKR i räntor.
En hög ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 2,15 MKR i räntor.
Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?
(Riksbankens räntebana +1% – se kalkylblad tidigare för uträkningar.)
Är inte hela den här frågan om rörlig ränta att spela om föreningen pengar då? Nej jag hävdar att spelet om föreningens pengar, är just fast ränta. En fast ränta är en gissning, ett spel om att det skall vara lönsamt mot den rörliga. Genom ett räntespel får man en säkerheten, men den kostar pengar. Den kostar en del mot det faktum att det är ett spel om pengar, där man statistiskt sätt förlorar. (Lite elakt uttryckt kanske.)
Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?
Absolut, du blir garanterat kvar som kund i banken med fasta räntor! Varför tror du att de rekommenderar säkerhet? Jo bland annat för det gynnar dem själva.
Men framtiden får utvisa om vi gjort rätt, för det vet ingen. Och vi kan alltid omvärdera frågan.
Hej,
Nyligen hade vi en diskussion i styrelsen rörande räntorna och framtida amortering. Det beslutades 4 mot 1 (undertecknad) att vi ska låta lånet om 6 miljoner kr, som löper ut i slutet av mars, fortgå med s k rörlig ränta (3 mån). Vi tog även en riktning om vad den här styrelsen anser är rimligt att amortera framgent och det slutade med ett riktmärke om 2 % av omsättningen.
Anledningen till att jag emotsatte mig rörlig ränta är för att risken vid köp av en bostadsrätt består bland annat av tre utmärkande delar, ränterisken hos den enskilde, hos grannarna samt hos föreningen. Nu när skillnaden mellan rörlig ränta och bunden ränta aldrig har varit lägre kan det vara ett ypperligt tillfälle att minska risken i åtminstone en av dessa tre komponenter. Vad de enskilda hushållen vill göra med sina bindningstider är mer komplex eftersom det innefattar enskilda flyttbehov etc. vilket minskar fördelarna med att binda räntan för hushållet. En sådan flyttrisk existerar inte hos en förening där det enda syftet är att säkerställa medlemmarnas intressen vilket bland annat innefattar en trygg ekonomi och ett långsiktigt arbete med att säkerställa fastighetens välmående.
Fast ränta på t. ex. tio år ger en betryggande översikt samt en tydlighet gentemot befintliga och nya medlemmar vilka finansiella kostnader som finns inom en överskådlig framtid. Sådan trygghet skapar även bättre möjligheter för styrelsen att se över vilka intäkter och kostnader som föreningen klarar av inom rimlig tid vilket skapar en bättre möjlighet till att vara transparent och tydlig med eventuella höjningar/sänkningar av avgifterna. Historiskt så har den rörliga räntan i genomsnitt legat på ca 5,5 %.
Vad anser ni, binda eller inte binda? To be, or not to be? Kommentera gärna så att detta även framgent kan vara en naturlig del av styrelsearbetet och inte enbart när lån löper ut. Har ni andra idéer eller tankar skriv gärna om det så kan vi adressera sådana spörsmål i nya inlägg framöver. Jag är till exempel nyfiken på nya intäktsmöjligheter som vi kan skapa i föreningen, t. ex. outnyttjade ytor som vi kan hyra ut eller liknande. Har ni några förslag?
Tack för att du tar dig tid att följa den här sidan.
Ha en fortsatt trevlig dag!
Med vänlig hälsning
Arvid Leander
P.S Se gärna dessa länkar för vidare information. D.S
En ny underhållsplan är klar, ett projekt drivet av Arvid Leander.
Sustend Underhållsplan TOTAL Brf Ekoxen 2016
Med denna medföljer även en energi och miljöanalys.
Sustend Energi- och miljöanalys Brf Ekoxen 2016
Mer kommentarer på detta kommer senare.
Tidigare i år var jag på fastighetsmässan en fredag och sprang runt. Detta arbete resulterade i bland annat att vi vann en gratis brandskyddsinventering. Värde ca 5’000 kr. Så mycket kan lite aktivt arbete från styrelsen vara värt snabbt!
Förhoppningsvis kan Anita och Arvid återkomma mer om detta arbete framöver och kontinuerligt.
Brandskyddsarbete är något som kontinuerligt skall pågå och underhållas. Vi har påbörjat detta nu under 2014.
Satt och tittade förra året på våra kostnader för underhåll och renovering. Man brukar tala om nyckeltal. Googla gärna lite själv. Min uppfattning är att rimliga nyckeltal är ca 200kr/kvm och år. Räknar man med stamrenoveringar uppåt 300-400 kr/kvm&år. Vi ligger på 150 kr. Det är inte bra, även om det låter bra. Det innebär att vi troligen gör för lite och det kommer att komma mer kostnader framöver.
Bilden nedan är inte den bästa, men ger ett hum. Dessvärre har originalarbetet försvunnit, men det är ingen konst att göra om det. Jag hinner bara inte just nu. Men information om detta kan väl alla få så länge. Det jag har… just nu.
Vi har ett byte av undercentral, det som styr vår värmeanläggning. Vi har en kombination av en bergvärmeanlägning, spetsar med olja till ca 35-45%, samt en elpatron på sommaren som spets i stället. Styrningen av detta är undermålig. Funkar, men inte övervakningsbar och svår att styra. Bra styrning kan göra att vi kan sänka våra kostnader för värmen.
Vi håller just nu på att försöka få fram en målbild över var vi skall nå. Hur vi skall nå till detta. Hur skall vi hantera det faktum att våra borrhåll inte innehåller någon värme längre. De måste helt enkelt återladdas. Är det solenergi, eller pumpar. Skulle pumpar på sommaren vara bättre än elpatronen? Skulle luftpumpar vara bättre än bergvärmen på sommaren? Kanske. För detta måste vi veta var vi ska? Vad det innebär etc. Elpatronen dra grovt uppskattat ca 19’200 kWh/år (ca 19’200 kr). Med ett COP-värde på 4a under sommaren gör vi en besparing på ca 15’000 kr per år. Det betalar sig snabbt mao. Detta är något som borde arbetas på mera. Solenergin under sommaren skulle kunna återladda hålen till betydligt högre temperatur än de 2-3 grader de ligger på idag. Upp till 10-faldigt högre.
Graf på förbrukningen av 8ans el. 6an och 10an med som jämförelse.
…men allt detta kräver bättre styrning av enheterna, och en tydlig målbild av var vi vill nå. Det kommer, men skall prioriteras bland allt annat som tar tid.
Elförbrukningen i siffror:
Följande är besparingar som är gjorda genom åren. Vissa som bara stod och kostade pengar, helt i onödan. Vissa som var en service som fanns annars att hämta. Vissa som bara behövde en översyn.
Finns säkert ytterligare liknande saker från tidigare styrelser. Har försökt samla våra här som jag kan och vet om. Och inte minst av allt ser i bokföringen.
* Detta är en del av det 4 till 1 projekt som skall minska kostnader. Där vi genom att gjort om fastigheten till en (1) kan minska antal abonnemang, fasta avgifter etc. Detta borde varit gjort för länge sedan och hade kunnat spara mycket pengar.
Uppdateringar på detta kommer löpande.
Vi bytte i början av 2014 armaturen i Ekhagsvägen 4, till LED-baserade som styrs via IR (rörelse). Av de skäl jag kan hitta är att armaturen började bli gammal, troligen även att det skulle spara ström. Den gamla var styrd av tryckknapp och tidrelä (en timmer).
Tanken var att man skulle göra ett trapphus per år. Det hela kostade ganska precis 80 TKR inkl. moms. (Momsen är inte avdragsgill för oss.)
Någon kostnadsbesparing på elsidan verkar vi inte ha fått. Snarare verkar förbrukningen ha gått upp. Det gäller att hålla koll på siffrorna. (Sådant tar tid. Mycket tid.)
Ovan är energiförbrukning i 4an. I genomsnitt per månad. December är inte med i 2015, men uppskattat i kalkylen efter novembers siffra, lågt räknat.
Hur vi går vidare här ifrån är just nu en av många punkter som diskuteras i styrelsen.
Kvartalsrapporten med enklare kommentarer.
Vi har idag flera mätare på varje vattenledning. Dessa är för många och med överkapacitet. Bara genom att minska mätarna hade vi kunnat spara ca 20’000 kr år om man reagerat på detta tidigare. Ni kommer vi troligen samordna detta till en inkommande vatten och besparingen kommer troligen bli något större. Men också minska administrationen.
2015 Besparignar från Stockholm vatten, 4 till 1 20150612134222757
Att elproduktionskostnaderna går ner märker vi, men nätavgifterna går upp märker vi också, både privat och i våran förening.
”Där kostar ett likvärdigt abonnemang 3 600 kronor per år i fast kostnad och 20,25 öre per transporterad kWh. Fortum har nu höjt priset till 7 100 kronor per år och 25,10 öre per transporterad kWh, säger Lasse Åhman.”
http://www.nwt.se/sunne/2015/03/24/dubbelt-sa-dyr-natavgift?refresh=true
”60 miljarder kronor som försvinner ur svenska konsumenters plånböcker under nästa år. Det kan bli följden av en dom i Kammarrätten som ger elnätsföretagen rätt till kraftiga avgiftshöjningar under nästkommande år.”
http://www.hsb.se/stockholm/om-hsb/nyheter/hsb-nyhet/?newsid=65101
Har du märkt av detta?
Vi har idag gått igenom undercentralen med en entreprenör. Och som alltid blir jag lite deprimerad, så det var kanske inte värdens mest upplyftande genomgång. Till en början, en katastrof, och vi trodde det också var en katastrof med det vi hittade i dokumentation:/ Sen hittade vi rätt. Visade sig inte vara så illa. Eller jo det är fortfarande illa. Om 2-3 år är värmen i hålen slut. Inom 5 år mest troligen helt slut. – Vi måste börja jobba med återladdning av hålen. Tog en bild på rören till vår bergvärmehål och det har bildats is på dessa…
..och is och kylda hål redan så här års, är en katastrof!
Det är med andra ord mycket att jobba med och mycket som inte blivit gjort under många år. Underhållet och dokumentation på undercentralen är dåligt, eller obefintligt underhållet.
Efter den dialog jag hade idag, kanske vi skall åter fundera på centralvärme, och spetsa med olja och bergvärme. Jag hoppas på att få en del nyckeltal så vi kan jobba vidare på detta projekt.
Dessutom hittade jag läckande rör. Spjäll som inte öppnar sig, vi kör med stora pannan i stället för lilla och spetsar med. Det finns massor att göra.
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén