Nu ser det så himla trevligt ut runt lekplatsen.
Tack till alla som hjälps åt att hålla fint!
Kategori: Fastigheten Sida 5 av 7
All fastighetsinformation, det som har med fastigheten att göra.
– renoveringar, stammar etc
Nu är nedsäkringen av våra huvudsäkringar genomförda. Jag har iterativt testat vad som är hållbart, och i det mest extrema fallet minskat från 63 Amp till 20 Amp. Att detta inte är gjort tidigare av tidigare fastighetsexpertis är för mig tydligt att engagemang får man inte genom extern hjälp. Bra hjälp, men inte det där lilla extra, som behövs för att pressa kostnader och hålla koll.
Besparingen kommer slå igenom ungefär 50% i år och fullt ut nästa år, då flera månader redan gått.
På årsbasis är besparingen 33 360 kr.
Det känner jag mig nöjd över. Varje sådan här åtgärd är en del av att inte behöva höja avgiften. Det är inte svårt att sitta i en BRF-styrelse, men det är svårt att faktiskt lyckas jobba ner kostnader och upp intäkter.
Asken växer inte på en bra plats.
… och 4 andra saker som Trädgårdsgruppen snackar om
- Trädgårdsmästarens höststädning. Förra torsdagen hade några av oss i Trädgårdsgruppen nöjet att få en morgondejt med Jan-Åke Björklund från trädgårdsfirman Björk & Lund. Det är den firma vi har avtal med sedan omgörningen av baksidan. I avtalet ingår det att Jan-Åke ska göra en höststädning (inte att förväxla med vår egen höststädning).
Jan-Åke Björklund, Peder Melin, Elin & Axel Uhrbom och Inger Ericsson snicksnackar om astilben.
- Rabatten inför vinter. Jan-Åke kommer bland annat att beskära bukettapeln, aronian och dockrosen. Man vill inte att buskarna blir för yviga och dockrosen har flera så kallade tjuvskott. Det beslutades att astilben, förgätmigejen och myskmadran inte rensas inför vintern utan får vara brun i rabatten. Det blir finare än att det skulle vara alldeles kalt.
Astilben blir lite brun under vintern, men är fin ändå!
Klassiskt tjuvskott hos en dockros.
Bukettapel, släkt med äpplet …
… men smakar inte så gott.
- Risig myskmadra. Myskmadran borta vid 10:an är lite risigare än övriga myskmadror. Detta kan hör och häpna bero på att det legat en del fimpar i rabatten vid 10:ans port. Men det kan såklart också bero på solläget precis där. Låt bli att fimpa där hursomhelst, ok?
Myskmadran vid 10:an har sett bättre dagar.
- Ingen nedgrävning av markduk. Vi har lagt ner frågan om att gräva ner en markduk vid fasaden för att förhindra ogräsuppkomst. Till våren lägger vi i stället en svart fiberduk ovanför gruset i cirka en månad som ska kväva ogräsets framfart. Det kommer att se lite tråkigt ut just då, men det är för en god saks skull.
Jan-Åke plockar kärs i grusgången där det växer problematiskt mycket ogräs. En fiberduk över gruset i en månad till våren råder bot på problemet.
Och så var det det här med asken vid cykelstället, den håller på att ta över och den ska vi själva ta bort vid vår egen städdag.
Detta diskuterade Trädgårdsgruppen
Lökplantering till våren, hur ska vi göra med rabatten i fortsättningen och vem sopar framför vilken port. Det var några av de punkter vi diskuterade i går på Trädgårdsgruppens första möte.
Vi blev fem personer som lägligt nog kunde sitta i en av trädgårdsgrupperna på gräsmattan.
Lekplatsen bör besiktas. Vi kollar upp med Stockholm stad om de kan hjälpa till med detta, annars får vi ta in lite offerter från olika håll.
Lekplatsen är ofta stökig. Och dessutom är vi osäkra på om det är andra än vi i föreningen som nyttjar den. Vi kommer att sätta upp en skylt som manar till att hålla efter, det finns ju en box för leksakerna.
Sopning framför portarna på baksidan. Vi delade upp dem sinsemellan, men saknar någon från tian som hjälpa till. Bor du i tian och kan tänka dig hålla snyggt med hjälp av kvasten framför porten – mejla tradgard@brfekoxen.com
Rabattsnack. Våra fina nya rabatter måste ju skötas. Därför ska vi ha ett möte med firman som anlade trädgården för att fråga om skötsel, beskärning och så vidare. Dessutom behöver en markduk grävas ner för att skydda mot ogräsets övertag.
Vill du veta mer? Gå med i gruppen! Ju fler vi är desto mindre jobb blir det med skötseln. Mejla tradgard@brfekoxen.com
Gå med du också!
Första mötet blir den onsdagen 24 augusti kl 19.30 i styrelserummet på baksidan.
Vi är lyckligt lottade som har en så fin bakgård. Men tyvärr kan man inte bara ligga lat som en bortskämd son i knät på moder naturen, som i Frödingdikten, utan rabatterna och gräsmattan kräver en del omsorg.
Därför har vi startat en trädgårdsgrupp. Dels för att strukturera upp jobbet med gården och dels för att få uppleva det förnöjsamma arbetet med jord under naglarna.
Just nu är vi fyra medlemmar, men var med du också, det blir skoj!
Om ni har frågor, mejla tradgard@brfekoxen.com
Sist men inte minst, stort tack till alla som hjälpt till med vattning och klippning under sommaren, ni är guld värda!
Nytt system, kolla filmen och läs mina kommentarer nedan.
Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.
Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.
Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)
We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.
The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.
The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.
I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has ”cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.
Best regards // Rickard Uddenberg
Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.
Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.
Klicka för att läsa med i PDF-format
En fråga som uppkom på årsmötet, med anledning av motionen om prioriterad elbilskö: vad kostar en snabbladdningsstation? Ifall man vill bygga speciella sådana för snabbladdning. (Annars räcker det vanliga uttaget att ladda elbilen med..)
Kostnaden är överlag ca 10-20’000 kr. Något som vi borde lätt kunna få igen i ökade intäkter.
I dagarna har ni fått en lapp i brevlådan där vi uppmuntrar både till att lämna in era kontaktuppgifter och haka på en sms-lista om man vill hjälpa till med gräsklippning och vattning i sommar.
Känner man ”Hallå, 2004 ringde och ville ha sin ’lapp’ tillbaka” går det utmärkt att fylla i detta digitala formulär i stället.
Ritningar mapp 1
Ett flertal ritningar är nu inskannade. Det är inte komplett så. Men det börjar närma sig. Här är en länk med ritningar som kan laddas ner:
https://drive.google.com/drive/folders/18bwGiT0s9y8Skh-ltwCtvRln-xuu3Zqg?usp=sharing
(uppdaterad)
Några behöver läggas en hand på och justeras, från färg till gråskala etc. Om det är någon som är kunnig på detta så vi kan få ner de från 500 MB till 10-20 MB vore det bra.
Jag har när jag skannat många av ritningarna använt mig av ökat ljus och ökad kontrast. Ofta ca 2-300 på den skalan som ges av Paint.NET vid inskanning. Vissa bilder har jag även efterjusterat nivåerna. Om man vill får man gärna sätta sig med skannern hemma och göra detta bättre. Det skulle vara grymt uppskattat.
Ett förminskat web-exempel på en av ritningarna. 2000 x 1414 px (original 19821 x 14016 px, 1200dpi)
Ritningar mapp 2
Listan är inte komplett vi har mer i en annan folder också:
https://drive.google.com/drive/folders/11-ZmiOlXKnRiCJkkkciATQpQ93EEHBbI?usp=sharing
Kvar är:
- Göra ett bra ritningsindex
- Detta är delvis gjort på ena foldern (mapp nr 2)
- Inte alls gjort på mapp nr 1
- Skapa att skript för enkel uppdatering och indexering (delvis påbörjat)
- Fylla på med oskannade ritningar i indexet/mapparna
- Sammanfoga dessa till en mapp (kanske)
- Skanna övriga ritningar som är större än A3 och använda Microsofts program ICE för att på så sätt göra dessa till en. Här krävs lite bildkunskap. Och det tar tid. Och så sakteliga fylla på indexet.
- Vissa är skickade externt. Vissa krävs mer tid och eftertanke varför vi kanske måste göra det själva för att hålla nere kostnaderna.
- (Eventuellt göra lämpliga filer för A3 och A4-utskrift)
- Lämna över detta till någon som får rita upp det hela i CAD. Gör vi för en billig penning i genom freelancer.com
Tills dess håll till godo med mapparna :) och kan du något om bilder. Säg till. Så hjälps vi åt. Jag har redan fått massor med hjälp av Peder, och vi kommer nog försöka få till ett arbete.
Tidigare idag stod tvättstugan i på 10:an still. Det var en av propparna som hade gått. Dock inte den som borde gå… det är klart och tydligt felkopplat, vilket antingen får lastas vår förra elektriker, som jag milt uttryckt inte har mycket förtroende för, eller möjligen de som installerat detta en gång i tiden 90/91.
Vi har nyligen säkrat ner våra huvudsäkringar för att spara pengar. En besparing som inte bör orsaka dessa besvär. Jag har för det projektet dokumenterat och testat med lägre och lägre säkringar för att se vad som verkligen är vår topp-förbrukning. För tvättstugorna har jag kört i 6:an på 20 amp (original var 50 amp), och i 10:an med 25 amp. Sedan har jag testat med 10 amp för vår fastighetsel, belysning, bredband etc. Nu råkade det vara kopplat så att strömmen går från vår huvudsäkring 25 amp (A1) till undersäkringen för fastighetselen 10 amp (A1a) och där i från vidare till undersäkringen för tvättstugan 25 amp (A1b). Det är alltså seriekopplat A1->A1a->A1b vilket är tokfel. Det borde vara parallellkopplat A1->A1a och A1-A1b.
Troligen är det så, i alla fall när jag testar. Jag hoppas på att åtgärda det med vår nya elektriker som är här för LED-belysningen. Så vi kollar på detta samtidigt nu på måndag.
Edit:
Att vi har kunnat köra hela tvättstugan (på grund av att det varit fel i elskåpen) och allt övrigt på 10 amp illustrerar hur extremt översäkrat det var tidigare. 50 Amp är också för mycket, så nu går allt på 25 amp och tvättstugan lika så. Att ingen gjort något åt detta, är illa. Detta bekräftar att den hjälp vi haft varit föga värd tidigare. Men vi hoppas på att nu spara bra med pengar på detta.
Nu i vecka 15 kommer företaget Dalens Mur och Puts AB att börja arbetet med att laga trasig puts på fastighetens framsida, laga betongmur och trappa på baksidan mm. I maj kommer de att måla bl.a. plåtdörrarna på baksidan och lacka/olja entredörrarna på framsidan.
För ett tag sedan var det stopp i en toalett på våning tre i 4:an. Det är åtgärdat men enligt rörmokare som varit här behöver avloppsrören rensas. Vi gör inget förrän vi vet mer om hur de horisontella stammarna ska hanteras. Ett råd till dess är att ni inte använder snålknappen (om ni har sådan ) på toaletten! Gäller alla portuppgångar!
En ny underhållsplan är klar, ett projekt drivet av Arvid Leander.
Sustend Underhållsplan TOTAL Brf Ekoxen 2016
Med denna medföljer även en energi och miljöanalys.
Sustend Energi- och miljöanalys Brf Ekoxen 2016
Mer kommentarer på detta kommer senare.
Brandsäkerhet i flerbostadshus
Svensk Brandskyddsplanering AB en brandsskyddsinventering i våra fastigheter. Deras bedömning visar på ett antal brister som ska åtgärdas.
- Tätning av brandcellsgränser: Dörrkarmar och hål till lägenheter från trapphus brandtätas. Brandcellsgränser i trapphus och övriga utrymmen brandtätas i väggar och bjälklag. (Brandcell är lägenhet, trapphus, källarvåning, undercentral och elcentral).
- Branddörrar som saknar eller har trasiga dörrstängare förses med fungerande sådana.
- Systematiskt brandskyddsarbete: Erforderliga dokument som krävs för att kunna arbeta med brandskyddet på ett systematiskt sätt anpassas till föreningens förutsättningar.
- Utrymningsskyltning: Utrymningsskyltar med batteribackup monteras i förbindelsegångar och förrådsgångar. Utrymningsvägar från tvättstugor förses med hänvisningsarmatur som visar väg ut i det fria.
Viktig information
Brännbart material som barnvagnar, rullatorer, blomkrukor, kartonger eller dylikt får inte stå i trapphusen som ju är utrymningsvägar vid brand.
Informationsblad Om det börjar brinna och Skydda ditt hem mot bränder delas ut i brevlådan till alla boende och framgent till alla nyinflyttade
Brandsäkerhetsinformation i menyn
På webbplatsen www.DinSäkerhet.se finns instruktiva filmer, checklistor, övningar och fakta.
Vänligen gå in på vår hemsida för att följa vårt löpande arbete för ett tryggare boende. Du kan alltid se senaste nyheterna om detta under menyn nyheter. –>
Väl mött!
Styrelsen
Förutom ventilationskontroll, besiktning av fastigheten för en långsiktig underhållsplan har fastigheten nu också inventerats ur brandskyddsperspektiv (Rickard vann en gratis inventering på en Brf- mässa i höstas). En hel del måste åtgärdas för att höja säkerheten vilket görs så snart möjligt. Mer information om brandsäkerheten kommer senare.
Våra lägenheter ventileras enligt självdragsprincipen. För att ventilationen ska fungera optimalt behöver man veta hur självdraget fungerar och vilka åtgärder som stödjer respektive försämrar ventilationen – läs om detta under fliken Information/Ventilation!
2015 gjordes en kontroll av ventilationen i hela fastigheten. Vi fick flera anmärkningar som måste åtgärdas. Ni lägenhetsinnehavare som behöver vidta åtgärder har fått information om det. Om ni inte redan återkopplat att det är gjort är vi tacksamma om ni gör det till info@brfekoxen.com.
Var dag innehåller även massa småfix… idag blev det att ändra om fläkten i 6:ans tvättstuga som var vänd åt fel håll och bara vispade runt luften.
Givetvis en del administration också.
Just nu funkar inte Twitter-nyheterna. Typiskt sådana här smånyheter. Jag har inte hunnit fixa det ännu. Kanske senare ikväll..
Det har varit en del som haft problem med felaktig post. Samt lite oklarheter angående vilket nummer man har. Det verkar som om vi har en del fel. Detta verkar härröra från bl.a. när detta gjordes då lägenhetsnummer infördes.
Jag håller på att gå igenom detta – här är en guide av hur det ser ut. Hinner inte förklara nu. Håll till godo.
ritningar r0084 – ritningar med lägenhetsnummer
Steg 1
Beställa skyltar för att sättas upp korrekt ovan dörr och källarförråd.
Steg 2
Uppdatera mot Skatteverket (Vem som bor var.)
Uppdatera mot Lantmäteriet (Objektsregister)
Uppdatera om det behövs mot Brain Accounting (Våra register, men det tror jag inte skall behövas.)
Obs om du säljer/köper lägenhet, var noga med att det är BRF:ens objektsnummer som står i kontraktet.
Så ni som har problem med posten, håll ut, det kommer lösning. Detta är ett arv från tidigare. Mer kommer framöver.
Denna vecka kommer företaget Sustend och besiktigar vår fastighet. De gör en professionell bedömning av fastighetens skick vilken blir underlag för en långsiktig underhållsplan, vilket vi saknar idag. Ett stort arbete har lagts ner för att få fram fakta om byggnaden, tillgänglighet till alla skrymslen mm vilket besiktningsmännen behöver för att kunna göra rätt bedömningar. Snart kommer vi ha en genomarbetad plan för fastighetens skötsel vilket kommer underlätta betydligt både för oss och kommande styrelser!
Vi får också besök av företaget Franska bukten som gjorde en obligatorisk ventilationskontroll förra året. De kommer att åtgärda de problem som noterades i våra gemensamma utrymmen.