Uppdatering: Vattnet igång igen, och det är lagat.
Vi har akutservice på en koppling som sprutar vatten. När vi började pilla blev en (1) stråle tre (3)… på bilden syns två.
Förhoppningsvis har vi värme mot slutet av kvällen. Håll koll på hemsidan för mer information och status.
Vi har problem med ett mindre lekage i en värmeväxlare. Det är ett rör som tidigare droppade och nu sprutar en fin dimma. Dess syfte är att spetsa värmen med olja för tappvarmvattnet. Jag har nu stängt av pumpen och tillförseln av vatten till denna. Vilket innebär att varmvattnet inte når sina 55 grader, utan håller 40. Det är felanmält och vi kommer få service förhoppningsvis redan på måndag.
Om vi har problem med vår anläggning, ja den är eftersatt och dåligt dokumenterad enligt min åsikt. Men jag jobbar febrilt med att titta på en målbild och se vilka steg vi tar närmast för detta. Det är något som pågått under tid. Men vi börjar nu klarna om vilka vägar vi skall gå.
Kom gärna med frågor, och vi kan titta på anläggningen gemensamt i morgon under städdagen.
Mer information om det gemensamma bostadsrättstillägget i föreningens försäkring:
Det villkor som gäller för ert kollektiva bostadsrättstillägg är: Trygg-Hansas villkor för Boendeförsäkring 2013-04-01 avsnitt A, B, F och G i tillämpliga delar. Grundskydd enligt avsnitt C, Drulleförsäkring för bostadsrätten och Utökad Bostadsrättsförsäkring enligt avsnitt E.
Det är alltså återigen viktigt att poängtera för medlemmarna att det kollektva bostadsrättstillägg som ingår i er Brf Ekoxens försäkring innebär att vi försäkrar alla fasta installationer i medlemmens lägenhet såsom golv, innertak, innerväggar, badrum, kök, diskmaskin, tvättmaskin etc. Tillägget innebär alltså INTE att medlemmarna ska slopa sina egna hemförsäkringar som innhåller egendomsskydd för lösöre, ansvarsförsäkring, rättsskydd, reseförsäkring etc. Alla medlemmar måste alltså ha sin egna privata hemförsäkring, dock behöver man inte längre inneha bostadsrättstillägg i den samma. Hemförsäkringen är de självklart fria att teckna i det försäkringsbolag de föredrar.
Villkoret finns att ladda hem från vår hemsida vi denna länk:
http://www.trygghansa.se/SiteCollectionDocuments/Privat/P00296.pdf
Örvig matnytting information kring Trygg-Hansas hemförsäkring finner du här:
http://www.trygghansa.se/privat/forsakringar/hemforsakring/bostadsratt/pages/default.aspx
Vi har idag flera mätare på varje vattenledning. Dessa är för många och med överkapacitet. Bara genom att minska mätarna hade vi kunnat spara ca 20’000 kr år om man reagerat på detta tidigare. Ni kommer vi troligen samordna detta till en inkommande vatten och besparingen kommer troligen bli något större. Men också minska administrationen.
2015 Besparignar från Stockholm vatten, 4 till 1 20150612134222757
Att elproduktionskostnaderna går ner märker vi, men nätavgifterna går upp märker vi också, både privat och i våran förening.
”Där kostar ett likvärdigt abonnemang 3 600 kronor per år i fast kostnad och 20,25 öre per transporterad kWh. Fortum har nu höjt priset till 7 100 kronor per år och 25,10 öre per transporterad kWh, säger Lasse Åhman.”
http://www.nwt.se/sunne/2015/03/24/dubbelt-sa-dyr-natavgift?refresh=true
”60 miljarder kronor som försvinner ur svenska konsumenters plånböcker under nästa år. Det kan bli följden av en dom i Kammarrätten som ger elnätsföretagen rätt till kraftiga avgiftshöjningar under nästkommande år.”
http://www.hsb.se/stockholm/om-hsb/nyheter/hsb-nyhet/?newsid=65101
Har du märkt av detta?
De medlemmar som har åtgärdspunkter från OVK-besiktningen kommer får ett brev med information och krav på åtgärder. Vi hoppas alla är hjälpsamma och åtgärdar sina fel snarast.
mvh // Rickard Uddenberg
För dig som vill sätta dig in mer i bostadsrätt och vad som gäller och vilka regler som finns etc så finns denna tidning, här är två aktiva tidningar:
Allt om bostadsrätt 2 Maj 2015 (AoB)
Allt om bostadsrätt 1 Mars 2015 (AoB)
De två senaste finns ofta på http://www.bofakta.se/nyhetstidningen/tidigare.
Mvh / / Rickard
Vi har förändrat vårt informationsflöde en del de senaste 2 åren. Först var det nyhetsbladet, innan jag kom in i styrelsen. Sen kom hemsidan, då jag tyckte det var 
för lite av det vi gör (och inte gör) som kommer medlemmarna tillhanda. Digitalt är lätt och mer och mer går dit. Hemsidan var naturlig. Även saknade jag möjligheten att trycka kort information, när vi får in något att vi är medvetna om det. Typ lampor som är trasiga, elavbrott etc.
Då alla inte har internet eller surfar så finns ”Nyheter” i trappuppgången. Dessa skall alltså ge alla grundläggande essentiell information. Behöver man mer, går det alltid att fråga en annan medlem och be dem visa informationen.
Vad är stor och liten? Handlar nog mera om tycke och smak. Man läser oftast inte information, enligt min egna åsikt. En rad kan vara tillräcklig. Är det mer information, så kanske 3 rader krävs. Då blir det en stor nyhet. Och mer, djupare information finns på hemsidan. Där det finns oändligt utrymme .
Processen spar papper, toner, tid, kraft och ger mer information till våra medlemmar tror och hoppas jag.
Dialog saknas
Dock saknas mer av dialog, främst mellan medlemmar. Kommentarer på hemsidan hoppas jag används, men alla är inte villiga till sådant. Jag har startat en så kallad ”Google Groups”, men syftet kanske kommer i så fall vara mer medlemmarnas möjligheter att diskutera saker, än att vi från styrelsen trycker ut någon information där. Huruvida det är bra eller inte får vi se, den är inte lanserad, men vill du in där redan nu och skriva av dig så finns den på:
https://groups.google.com/forum/#!forum/brf-ekoxen
(Hur detta funkar än, vet jag inte. Jag är ny på Google Groups.)
Mvh // Rickard Uddenberg
* Twitter är inget vi använder eller tänker använda för dialog. Det är rent teknisk plattform för att ta 140 tecken och skicka ut till alla, så det syns. Då det syns på hemsidan behöver man inte ha Twitter heller. Man behöver inte ens veta vad det är. Surfa räcker.
Jag har varit inne på detta förut, fastighetens skick och vår ekonomi. Och hur detta hör ihop. Vår ekonomi är… bra, eller inte dålig i alla fall, enligt min åsikt.* Men fastigheten är sådär bitvis. Eller okej, men inte katastrof. Vårt underhållsbehov är rätt stort bitvis, hur stort kommer vi återkomma till med 
underhållsplan, som vi har utlovat under året. Vi tittar på partner för detta nu. Men när man ser sådant här undrar man hur det står till i själva verket? Och varför har ingen sagt något? – Trist.
Jaja sänkta avgifter blir det inte, men kanske vi kan hålla dem i nivå med nu, vilket med den obefintliga inflationen blir.. samma. Men med KPI-förändringen är det positivt för oss.
Hittade detta igår när vi gick igenom undercentralen.
– Det är mycket nu..
* Har lite med lånen i föreningen att göra, samt olika nyckeltal och givetvis min personliga åsikt om dessa.
Mvh // Rickard
När vi försökte uppdatera våra stadgar, så stötte vi på patrull från bolagsverket.
Protokollen skall alltid signeras även av stämmans ordförande. Så följande skall signera:
När jag tittar efter verkar det som att vi missat detta på de flesta tidigare årsmöten. Lika så även att numrera dem i ordning. Det klagade bolagsverket inte på dock. Ja vi kan bara bli bättre till nästa gång.
Vi har idag gått igenom undercentralen med en entreprenör. Och som alltid blir jag lite deprimerad, så det var kanske inte värdens mest upplyftande genomgång. Till en början, en katastrof, och vi trodde det också var en katastrof med det vi hittade i dokumentation:/ Sen hittade vi rätt. Visade sig inte vara så illa. Eller jo det är fortfarande illa. Om 2-3 år är värmen i hålen slut. Inom 5 år mest troligen helt slut. – Vi måste börja jobba med återladdning av hålen. Tog en bild på rören till vår bergvärmehål och det har bildats is på dessa…
..och is och kylda hål redan så här års, är en katastrof!
Det är med andra ord mycket att jobba med och mycket som inte blivit gjort under många år. Underhållet och dokumentation på undercentralen är dåligt, eller obefintligt underhållet.
Efter den dialog jag hade idag, kanske vi skall åter fundera på centralvärme, och spetsa med olja och bergvärme. Jag hoppas på att få en del nyckeltal så vi kan jobba vidare på detta projekt.
Dessutom hittade jag läckande rör. Spjäll som inte öppnar sig, vi kör med stora pannan i stället för lilla och spetsar med. Det finns massor att göra.
[UPPDATERAD 2015-10-30 – med graf över kostnadsutvecklingen på konto 4630]
Dom är inte lite fräcka, Stockholm Vatten, två höjningar på kort tid. En total höjning om 14,45%. Synd att man inte kan konkurrensutsätta dem.
Hur detta påverkar vår ekonomi? Totalt kostar vattnet oss ca 71 TKR per år (10 års genomsnitt). 15% på detta innebär 10,65 TKR per år. Vår kostnadsbas ligger på i genomsnitt 2 692 TKR, de innebär en kostandsökning på 0,4%. Tittar man på rena kostnaderna (exkl. avskrivningar, skatter etc) så är kostandsbasen 1 706 TKR och det ger en kostnadsökning på 0,6%.
Mina tankar om detta är att det troligen inget som berör avgifterna. Vi hanterar det inom de kostnadsbesparingar som görs. Men det beror på hur vi väljer att se det hela. Överlag har jag tidigare flaggat för att avgifterna är låga.
(berör ej föreningen per se..)*
Lite utanför styrelsearbetet, tittar jag lite på p-platser för elbilar. Kan inte säga att jag ser några i området, men det vore därför fördelaktigt om de vart premierade på något sätt. Jag hoppas själv att nästa bil (i tjänsten) kanske är en elbil. Dock skulle vi behöva elstolpar för laddning. Parkeringssituationen är en dialog som pågår på facebook, och den får vara för sig. Vi fick dock följande information till föreningen/styrelsen, och jag ville delge våra medlemmar informationen.
Detta skulle alltså vara något som föreningen för sina medlemmar eller Ekhagsföreningen skulle kunna driva, eller båda och. Hur och i vilken form kan diskuteras. Förslag och kommentarer mottages tacksamt.
* Alla har inte bil, samt vår utmaning i BRF:en är vår markyta och möjliga platser för parkeringsyta. Mer information om det här med yta kan se av den information som finns på facebook, så för oss är det att driva kommunen till att detta införs, enligt min åsikt.
Protokollet nu klart från extra föreningsstämma 2015-09-08. Alla beslut gick igenom.
Föreningsstämma 2015 Extra – Protokoll 2015-09-08
För kallelse och bilagor se:
https://www.brfekoxen.com/2015/kallelse-till-extra-foreningsstamma/
För historik se:
https://www.brfekoxen.com/foreningen/stammor-o-protokoll/
Edit – Min personliga kommentarer om frågan angående röster:
Jag tolkar det när jag läser runt på forum, frågar jurister, de utbildningar jag varit på; att endast en (1) person får rösta, är man två från samma lägenhet, är ena personen bisittare och den med rösträtten, blir registrerad i vallängden. I det fall man inte kan enas från en lägenhet, får man helt enkelt avgöra detta på plats vem som skall bli inskriven i vallängden som röstande, och vem som blir bisittare (kan ej rösta). Personligen skulle jag i så fall verka för att den med störst ägarandel får rösträtten, om lika ägardelar att den avgörs genom lottning.
// Rickard
Nyligen kom en dom i HD som preciserar ansvarsförhållandet för underhåll. Rör och ledningar och ventilationskanaler som går genom andra delar av fastigheten, även om de bara servar en person är föreningens ansvar. Detta gäller alltså våra öppna spisar. En kostnadsfördelning som fördelar ut detta på de med öppen spis måste göras. Detta gäller alltså rören, du som medlem har fortfarande ansvar för den del som är på din sida, som anslutningar etc.
Det hindrar inte att Du som medlem tar initiativ, och hjälper styrelsen att driva frågan, påminna etc. :)
Mer detaljer ”HD Mål Ö3206-13” samt ”Allt om bostadsrätt – Styrelsehandboken 2015, sid 65-66”
Vi har fått inte några kommentarer på att det är kallt i lägenheten. Kolla gärna vilken temperatur du har. Minst en (1) meter i från vägg och en (1) meter upp i luften.
Värmen är lite seg i gamla hus, så det är naturligt.
Vår fastighet består idag rent administrativt av 4 fastigheter. Ekhagen 2, Ekhagen 3, Ekhagen 4 och Ekhagen 5. Det är våra 4 fastighetsbeteckningar. Dessa motsvarar Ekhagsvägen 4, 6, 8 och 10. Detta härstammar från 30-talet då det byggdes. Man kan fortfarande märka det både här och där. Bl.a. finns det ingen kulvert mellan 4 och 6 och 8-10. Alla har olika elmatning, alla har olika vatten och avlopp. Detta kostar givetvis extra mycket pengar, både i abonnemangsavgifter som är per abonnemang, fastighetsbeteckning etc.
Kostnaderna för en sammanslagning är ca 15-20’000 kronor från Stockholms lantmäteri. Och bara på vår avgift mot Fastighetsägarna är det en ROI* på ca 6-7 år. Helt klart värt det med andra ord. Räknat på nuvarande ränta är det en ”kör-bara-kör”.
Papprena ligger nu på brevlådan och nu är det bara att vänta. För dig som medlem, innebär det… just inget alls. Mer än lägre kostnader för föreningen.
* ROI = Return of invenstment (Återbetalningstiden för investeringen.)
Tidigare under året hade vi en elfirma här för att titta på ett jobb. Vi gick då igenom elstammarna. Främst de mellan elcentralerna och lägenheterna. Det har tidigare varit en fråga vad dessa klarar av. Stammarna till lägenheten klarar upp till 25A. Det är mer än vad vissa elvärmda villor har.
Stammarna till lägenheten klarar upp till 25A.
Det har även framkommit att mycket elektronik i köken idag, så som inbyggnadsmicro ofta har specifikationer på 16A. Det innebär en omöjlighet med nuvarande situation. Om man inte kan uppgradera – som varit policyn.
Fler har också velat haft induktionshällar. Dessa kräver helt klart mer tillfällig strömkapacite till lägenheten.
Nuvarande hållning
Idag är hållningen att vi inte klarar detta, ifall alla vill. Och det är nog fortfarande korrekt. Nu kommer nog inte alla att vilja detta samtidigt. Liksom att vi inte längre måste dra upp ny elstam till varje lägenhet. Detta öppnar för andra möjligheter och flexiblare förhållningssätt.
Om alla uppgraderar
Vad händer om ”för många” uppgraderar. Ja det är inte så att vi får elbrand, eller allt pajar oåterkalleligt. Vad som händer är att propparna går, att elen dör, om alla lagar mat samtidigt, kör diskmaskinen, kokar te-vatten och kör damsugaren och alla TV-apparaterna. Ja Du förstår målbilden. Då får vi byta proppar. Sen är det igång igen. När detta händer för ofta måste vi uppgradera…
Plan
Min plan att vi skall samla inkommande el till en matning, för att spara pengar. Ca 30-40’000kr/år i besparingar. Detta kommer samtidigt ge mer ström till respektive elcentral.
Nästa steg
Nästa steg är policybeslut i styrelsen. Detta är alltså inte klart ännu.
Anticimex har varit här och lagt ut råttgift som ett förarbete till stammarna.
EDIT 2015-09-29: pluginen (epost-funktionen) funkar nu igen…
Vi har haft en del problem med hemsidan. Det verkar som en plugin låste hela
hemsidan. Den är nu tillfälligt borttagen. Det var de ”automagiska” utskicken av nyheter och uppdateringar. Vi hoppas på att aktivera den igen, men det verkar som om flera har problem med modulen och nuvarande WordPress-versionen vi kör på. Exakt när det är klart är osäkert..
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén