Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Författare: Rickard Uddenberg Sida 7 av 11

Nedsäkring huvudsäkringar avslutad

Nu är nedsäkringen av våra huvudsäkringar genomförda. Jag har iterativt testat vad som är hållbart, och i det mest extrema fallet minskat från 63 Amp till 20 Amp. Att detta inte är gjort tidigare av tidigare fastighetsexpertis är för mig tydligt att engagemang får man inte genom extern hjälp. Bra hjälp, men inte det där lilla extra, som behövs för att pressa kostnader och hålla koll.

nedsakring-2016-besparing

Besparingen kommer slå igenom ungefär 50% i år och fullt ut nästa år, då flera månader redan gått.

På årsbasis är besparingen 33 360 kr.

Det känner jag mig nöjd över. Varje sådan här åtgärd är en del av att inte behöva höja avgiften. Det är inte svårt att sitta i en BRF-styrelse, men det är svårt att faktiskt lyckas jobba ner kostnader och upp intäkter.

 

problem med mailutskicken (igen)

Utskicket gick ej iväg föregående två veckor, så gå gärna in och läs på hemsidan vad du missat.

Jag har försökt lägga om utskicken till att gå via one.com som är vår hosting-leverantör av hemsida, mail och domän, i stället för att använda wordpress och hemsidan. Detta har inte fungerat, varför vet jag inte. Jag har nu lagt om det tillbaks till det som fungerat. Syftet har varit en stabilare lösning och främst att inte hamna i spamfilter, och att vårt IP som domänen ligger på inte skall bli spam-klassat.

Dessa tror jag är de som borde vara med:

kvartalsrapport 2016 Q2

kvartalsrapport-iconÄntligen är kvartalsrapporten för Q2 klar, då vi äntligen fått siffrorna. Du kan se den här som PDF: kvartalsrapport 2016 Q2. Givetvis återfinns den som alltid även https://www.brfekoxen.com/foreningen/kvartalsrapporter/

Inget speciellt som jag är orolig för. Men några kommentarer:

Gammalt låssystem och nycklar på vift?

Nytt system, kolla filmen och läs mina kommentarer nedan.

Minska säkringarna ytterligare + Tesla batterier

Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.

Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.

Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)

We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.

The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.

The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.

I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has ”cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.

Best regards // Rickard Uddenberg

Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.

Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.

Att bli styrelsemedlem

Fastighetsfakta 2016-1 - Tveksam till att bli styrelsemedlem

Klicka för att läsa hela som PDF

Att sitta i styrelsen kan ha sina utmaningar, men de flesta trivs. Artikeln handlar även om arvoden, där vi ligger under medel. En viss andel kan känna sig tvingade att ta rollen, hur det är i vår förening vet jag inte. Läs gärna mer om arbetet hur det upplevs generellt i artikeln.

Elbilar och laddningsmöjligheter

Fastighetsfakta 2016-1 - Ladda för elbil

Klicka för att läsa med i PDF-format

En fråga som uppkom på årsmötet, med anledning av motionen om prioriterad elbilskö: vad kostar en snabbladdningsstation? Ifall man vill bygga speciella sådana för snabbladdning. (Annars räcker det vanliga uttaget att ladda elbilen med..)

Kostnaden är överlag ca 10-20’000 kr. Något som vi borde lätt kunna få igen i ökade intäkter.

 

Juridik inför årsmöte

Fastighetsfakta 2016-1 - Dags för årsstämma i bostadsföreningen

Klicka för att läsa artikel i PDF-format

Lite juridik inför nästa års årsmöte. Inget som vi tror jag stötte på i år. Men bra källa för information för framtida år.

Föreningsstämma 2016 Årsmöte

Vid årets föreningsstämma

deltog 12 röstberättigade (och 2 ”samboende”) från våra totalt 50 bostadsrättslägenheter. Nästa år hoppas vi det blir fler!
Bl. a beslutades
– att styrelsen fick ansvarsfrihet
– att styrelsen ges ett arvode på 1,25 prisbasbelopp dvs 55 375 kr som styrelsen själv fördelar.
– ny styrelse med Rickard Uddenberg, Marianne Melin Åström, Birgitta Kahlström, Arvid Leander, Anita Winroth Ekström – alla från förra årets styrelse. Ny ledamot är Sofie Båtmästar. Alla är ordinarie ledamöter, ingen suppleant. Nu finns representanter från 3 av 4 uppgångar med. Nästa år hoppas vi att någon från nr 10 också engagerar sig.
– att Inger Ericsson, Jonas Olsson och Niklas Engdahl ingår i valberedningen.
– att efter röstning avslå motionerna om elpoolbil för medlemmarna och prioriterad bilkö för elbilar till garaget.

Kallelse

Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion A – elbil som poolbil för föreningen
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse Motion B – prioriterad bilkö för elbilar (1)
Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Kallelse

Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi

Protokoll

Föreningsstämma 2016 Årsmöte – Protokoll 2016-05-25

Föreningsstämma 2015 Årsmöte

Kallelse med dokument

Årsstämma 2015 – Kallelse till årsmöte 2015
Årsstämma 2015 Motion a – Ändring andelstal
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning
Årsstämma 2015 Motion b – stadgeändring gällandes avgifter för andrahandsuthyrning – bilaga1
Årsstämma 2015 Motion c – rätt att nyttja räntefond för likvida medel
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga Catella Avkastning _ Avanza 2014-12-27
Årsstämma 2015 Motion c – bilaga catella Avkastning – produktblad
Årsstämma 2015 Motion d – Eluppgradering och gemensam el i föreningen

Årsredovisningen 2014 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi

Protokoll

Årsstämma 2015 – Stämmoprotokoll Ordinarie föreningsstämma 2015-05-20

(historiskt inlägg för dokumentations skull)

Ritningar inscannade

Ritningar mapp 1

Ett flertal ritningar är nu inskannade. Det är inte komplett så. Men det börjar närma sig. Här är en länk med ritningar som kan laddas ner:
https://drive.google.com/drive/folders/18bwGiT0s9y8Skh-ltwCtvRln-xuu3Zqg?usp=sharing
(uppdaterad)

Några behöver läggas en hand på och justeras, från färg till gråskala etc. Om det är någon som är kunnig på detta så vi kan få ner de från 500 MB till 10-20 MB vore det bra.

Jag har när jag skannat många av ritningarna använt mig av ökat ljus och ökad kontrast. Ofta ca 2-300 på den skalan som ges av Paint.NET vid inskanning. Vissa bilder har jag även efterjusterat nivåerna. Om man vill får man gärna sätta sig med skannern hemma och göra detta bättre. Det skulle vara grymt uppskattat.

V52_17_liten

Ett förminskat web-exempel på en av ritningarna. 2000 x 1414 px (original 19821 x 14016 px, 1200dpi)

Ritningar mapp 2

Listan är inte komplett vi har mer i en annan folder också:
https://drive.google.com/drive/folders/11-ZmiOlXKnRiCJkkkciATQpQ93EEHBbI?usp=sharing

Kvar är:

  1. Göra ett bra ritningsindex
    1. Detta är delvis gjort på ena foldern (mapp nr 2)
    2. Inte alls gjort på mapp nr 1
    3. Skapa att skript för enkel uppdatering och indexering (delvis påbörjat)
    4. Fylla på med oskannade ritningar i indexet/mapparna
    5. Sammanfoga dessa till en mapp (kanske)
  2. Skanna övriga ritningar som är större än A3 och använda Microsofts program ICE för att på så sätt göra dessa till en. Här krävs lite bildkunskap. Och det tar tid. Och så sakteliga fylla på indexet.
    1. Vissa är skickade externt. Vissa krävs mer tid och eftertanke varför vi kanske måste göra det själva för att hålla nere kostnaderna.
  3. (Eventuellt göra lämpliga filer för A3 och A4-utskrift)
  4. Lämna över detta till någon som får rita upp det hela i CAD. Gör vi för en billig penning i genom freelancer.com

Tills dess håll till godo med mapparna :) och kan du något om bilder. Säg till. Så hjälps vi åt. Jag har redan fått massor med hjälp av Peder, och vi kommer nog försöka få till ett arbete.

 

Lediga lokaler

En av våra lokaler är lediga. Här är några bilder. Mer bilder kommer inom kort på Lokal Direkts hemsida. Mäklare är Anna Johansson.

Anna Johansson
Mobil: 073-253 46 12
E-mail: anna@lokaldirekt.se
Hemsida: www.lokaldirekt.se

(Mäklarfotograf Stockholm)

Främre rummet

Mäklarfotograf Stockholm

Bild på enrén

Bild på bakre rummet

Mäklarfotograf Stockholm

Bild på köksdelen

Mäklarfotograf Stockholm

Närbild på köket

Mindre högupplösta bilder:
Främre rummet – Främre rummet
Bakre rummet – Bakre rummet

Mäklarfotograf StockholmMäklarfotograf StockholmMäklarfotograf StockholmMäklarfotograf Stockholm

VARNING för tjuvar i byggnadsställningarna (uppdaterad)

Edit: Man har nu satt upp taggtråd. Men håll gärna ett vaksamt öga. / Rickard

Vi fick information från Simon om att det under tidig lördagsmorgonen varit människor på byggnadsställningarna. (Lördag 14/5) Ser du något ring polisen, anmäl, och rapportera till oss. Låt oss samverkar för att detta inte skall bli något problem.

Vi är i kontakt med bolaget som satt upp ställningarna och ser om det går att försvåra hur man kommer upp i dessa.

Det verkade tydligen vara professionellt, inget fylletrick… så håll utkik. Skriv på facebookgruppen, om ni ser något, sms:a flera av oss i styrelsen så gör vi något gemensamt. Ensam är inte stark, men flera är vi starka.

  1.  Ring polisen – 112 – rapportera pågående inbrottsförsök
  2. SMSa / Ring oss i styrelsen
  3. Polisanmäl alltid – statistiken är vår styrka (1 gång, ingen gång, 2 gånger upprepat problem = mer åtgärder.)

Stoppet i tvättstugan på 10:an åtgärdat – felaktig installation av el

Tidigare idag stod tvättstugan i på 10:an still. Det var en av propparna som hade gått. Dock inte den som borde gå… det är klart och tydligt felkopplat, vilket antingen får lastas vår förra elektriker, som jag milt uttryckt inte har mycket förtroende för, eller möjligen de som installerat detta en gång i tiden 90/91.

Vi har nyligen säkrat ner våra huvudsäkringar för att spara pengar. En besparing som inte bör orsaka dessa besvär. Jag har för det projektet dokumenterat och testat med lägre och lägre säkringar för att se vad som verkligen är vår topp-förbrukning. För tvättstugorna har jag kört i 6:an på 20 amp (original var 50 amp), och i 10:an med 25 amp. Sedan har jag testat med 10 amp för vår fastighetsel, belysning, bredband etc. Nu råkade det vara kopplat så att strömmen går från vår huvudsäkring 25 amp (A1) till undersäkringen för fastighetselen 10 amp (A1a) och där i från vidare till undersäkringen för tvättstugan 25 amp (A1b). Det är alltså seriekopplat A1->A1a->A1b vilket är tokfel. Det borde vara parallellkopplat A1->A1a och A1-A1b.

Problem med elkopplingen på elrum i E10_1 Problem med elkopplingen på elrum i E10_2

Troligen är det så, i alla fall när jag testar. Jag hoppas på att åtgärda det med vår nya elektriker som är här för LED-belysningen. Så vi kollar på detta samtidigt nu på måndag.

Edit:
Att vi har kunnat köra hela tvättstugan (på grund av att det varit fel i elskåpen) och allt övrigt på 10 amp illustrerar hur extremt översäkrat det var tidigare. 50 Amp är också för mycket, så nu går allt på 25 amp och tvättstugan lika så. Att ingen gjort något åt detta, är illa. Detta bekräftar att den hjälp vi haft varit föga värd tidigare. Men vi hoppas på att nu spara bra med pengar på detta.

Nytt fakturaflöde (uppdaterad)

Edit: Idag kom Stockholm Vatten in också. Så nu är de flesta av våra stora och mest frekventa leverantörer i det elektroniska flödet.
…och nu även Stockholms Hiss- & Elteknik.
…och nu även Entema.

För en tid sedan implementerade vi ett nytt fakturaflöde. Detta innebär att alla fakturor mailas till oss. Och sedan automatiskt skickas vidare till inläsning och våra attest och betalningsflöden. Förutom sådana där triviala funktioner som besparingar på miljön, hoppas vi att det ökar snabbheten, och läsbarheten, samt att vi blir mer digitala och vidare även mer lättrörliga som köpare av tjänster. Givetvis också tydligare processer.

Följande är flyttade till det digitala flödet:

  • Fastighetsägarna
  • Maries puts och städ
  • Comhem
  • Ellevio (elbolaget)
  • Stockholm Vatten (Vatten) (per 2016-05-23)
  • Stockholm Vatten (Sophämtning) (per 2016-05-23)
  • Stockholms Hiss- & Elteknik (per 2016-05-23)
  • Entema (per 2016-05-25)

De som inte är där är bland annat Ownit. Dessutom märker vi en viss oerfarenhet bland mindre, icke lika frekvent återkommande leverantörer. De skickar ibland word-filer, eller dåligt inskannade pdf:er.

Detta svar får man för närvarande när man mailar på våra faktura-adress.

Autsvar faktura_brfekoxen_com

(uppdaterad) räntor, amorteringar, skatteavdrag och en fortsättning på tidigare räntedialog

Uppdatering (2016-05-10):
I sammanhanget läsvärd artikel: Riksbanken tror alltid på högre räntor

Våra historiska räntekostnader – en fördjupning

Jag gjorde tidigare i veckan ett större arbete för att gå igenom våra räntor mer historiskt. Det innebär gräva fram och dokumentera alla ränteavier, dokumentera ner räntekostnaderna och olika räntenivåer. Inte helt lätt att gräva fram. Tidsödande fram för allt.

Jag gjorde sedan en jämförande kalkyl på detta och kollade vad det kostat om vi legat rörligt mot vad det kostat oss som vi låg. Det finns lite olika sätt att räkna på ett hypotetiskt scenario. 1) Den ena är att ta våra rörliga lån och se vad det kostat om allt legat på dessa. Vi har ändå alltid haft rörliga. Den har vissa svårigheter. Med bryggningslån etc. 2) Det andra är att titta på vad ett det hypotitiskt lån skulle kostat, det innehåller en del gissningar. Jag valde det 3e, kanske minst rätt, att bara rent sätta rörlig ränta på varje avi och se vad det blev… kanske gör om detta senare, och bättre.

..våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor..

Resultatet då. Våra fasta lån och den ”säkerhet” vi har köpt, har våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor extra under 14 år, i vad jag anser uteblivna amorteringar. Rätt dyr säkerhet enligt min åsikt, men den får givetvis väldigt upp för debatt och den är högst personlig, inget vetenskapligt i den åsikten. Så är det värt det eller inte, är en mycket svår fråga. Det går att räkna på den givetvis, men det är utanför mitt inlägg. Kanske Arvid Leander (vår nuvarande kassör) kan när han har med tid efter sin masteruppsats. Eller Niklas (vår tidigare kassör och ordförande) som jobbar med räntor dagligen kan utveckla detta mera.

Excel-dokumentet för den som själv vill se och kontrollera:
(Nedladdat från Google Docs)
Lån och lånehistorik

Amorteringar och ränteavdrag

Detta är gamla nyheter, men dock nyheter för mig. Och de ställer till lite hur man skall behandla vår likviditet, våra lån och våra investeringar.

http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html

Just nu så har vi så låga lån att räntan på insatt kapital på SBAB är 0,60%  och är högre än räntan, våra lån kostar oss, som är på ca 0,5%. Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån. Hur många gör det? :)

Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån.

Vi skulle alltså behöva amortera av våra befintliga lån, och sedan ta nya för investeringar. Det skulle göra framtida amorteringar avdragsgilla. Här krävs säkert en dialog med vår revisor också. Problemet med att ta nya lån är att vi troligen inte skulle få samma räntevilkor, då de högre kapitaltäckningskraven pressar bankerna. Eller så säger vår bankman. Den som kan fixa rörliga lån, säg gärna ”stibor 1 week”, med en säg 0,7-0,8% räntepåslag är varmt välkommen att förhandla för oss. :)

Vad är vägen framåt på detta. Ja det får nog nästa styrelse ta hand om. Men jag hoppas du kommer med kommentarer, och åsikter.

 

Kallelse till stämma och ordinarie årsmöte 2016

kallelse till föreningsstämma - liten

Formell kallelse kommer även i brevlådan. Följande dokument delas ut här och i brevlådan.

Årsredovisningen 2015 med revisionsberättelse, original med signaturer 300dpi
2016 Kallelse till årsmöte
Motion till årsstämma 2016 – elbil som poolbil för föreningen
Motion till årsstämma 2016 – prioriterad bilkö för elbilar

(Nej vi är inte helt nöjda med kvaliteten på årsredovisningen, ränder etc men rent tekniskt är den okej. Nyfödd bäbis och masteruppsatts skapade en del tidsmässiga utmaningar. Den fick ändå även i år beröm för sitt innehåll, detaljnivå, och givetvis utan anmärkning från revisorn.)

Lägenheten såld

I veckan som var skrev vi under på papprena för den hyreslägenheten vi fick över. Försäljningen inbringar 3, 4 miljoner kronor.

Det var något över vad vi som minst ville ha. Styrelsen var något oening om vad målet borde vara, men med 3 mot 2 blev det 3,35 mkr, andra förslaget var 3.25 mkr. Och då hade vi bud på det lägre beloppet. Ett av resonemang gick som följer var:

2016 priser ekhagen försäljningspriser

försäljningspriser i ekhagen 2016-04

De nyrenoverade och nysålda lägenheterna tvärs över gatan gick för ca 61-64 tkr/kvm. Om vi hade renoverat lägenhetens ytskickt, kök och badrum för ca 400 tkr. Borde vi kunna få detta pris. Vår förening har dock bättre ekonomi. Vår lägenheten ligger högst upp. På 59 kvm och ca 61-64 tkr/kvm ger det ett pris på ca 3,7-3-8 mkr. Drar man av 400 tkr ger det 3,3-3,4 mkr. Och det var vad vi ville ha.

Min personliga åsikt är att det inte är något överpris, utan snarare lite i underkant. Men priserna i Ekhagen verkar fluktuera mycket och det är svårt att avgöra vad som är bra priser och dåliga.

Överlag är vi dock nöjda och hoppas på att inom kort formellt välkomna den nya medlemmen.

Edit – En personlig reflektion:
Mot bakgrund av den här artikeln, kan man ifrågasätta sitt beslut i efterhand. Var vi för snabba på avslut. Vi vet att det är vad mäklarna ofta jagar oss säljare på. Ja det får vi aldrig veta :)
http://www.di.se/artiklar/2016/4/27/ny-rusning-pa-bomarknaden/

Städdagen 2016

2016 års städdag genomförd med bravur. Tack alla som kom!

En eloge till Birgitta som kört hela helgen med att få ordning på trädgårsförrådet. Samt Birgitta och Anita som planerat och förberett det hela. Vi blir fler och fler som bidrar, på dessa dagar. KUL!  Det spar pengar och bidrar till gemenskap. Hoppas de som aldrig varit med kommer nästa gång ;)

Bilder från den sedvanliga grillningen: (Har du några maila in så lägger vi upp)

Städdagen 2016 våren - korvgrillningen Städdagen 2016 våren - korvgrillningen2 Städdagen 2016 våren - korvgrillningen3

Vädret var lite spännande och bjöd mestadels på uppehåll, men lite inslag av hagel.

Städdagen 2016 våren - sista minutrarna Städdagen 2016 våren - sista minutrarna2

 

Tack alla återigen. Hoppas vi ses framöver på nästa städdag.

 

Problem med mailutskicken

De mailutskick som går har dessvärre varit behäftade med en felkonfigurering. Det innebär att man bara fått de två senaste nyheterna. Jag hoppas ni går in och bläddrar igenom framsidan. Det finns mycket information, som är viktig som inte kom fram i senaste utskicket.

Vår kassör Arvids viktiga och bra ränteinlägg här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/
(Mitt svar på detta kom med, i tidigare utskick, så det behöver vi inte länka igen.)

Vår nya underhållsplan, som innehåller massor med information, som verkligen alla bör läsa… ja hela! Inte bara bläddra.
https://www.brfekoxen.com/2016/ny-underhallsplan-gjord/

Tror inte informationen om brandsäkerhet kom med heller:
https://www.brfekoxen.com/2016/brandsakerhetsinformation/

Mailutskicken är nu konfigurerade så att de tar med 10 nyheter. Mer än så hoppas jag verkligen inte att vi skall lägga ut varje vecka.

Sida 7 av 11

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén