Oljan och elen är våra största förbrukningskostnader i föreningen. Nu har vi alla siffrorna för 2017 och ja, de är både bra och dåligt, eller ptja, döm själv, är 10 kubikmeter olja bra eller dåligt?
Författare: Rickard Uddenberg Sida 5 av 11
Jag hoppas på att vi snart skall kunna besluta om generellt ok på byta ut gashällen till induktionshäll, efter en rapport från ingenjör på ÅF. Rapporten är nu klar, efter en del arbete från mig och konsulten Bo Juslin. Rapporten som även innehåller frågor om sol-el och andra frågor är klart läsvärd.
Vi har för närvarande några lediga lokaler etc.. en källarlokal, ett garage och några möjliga förråd. Återkom till oss om du är intresserad.
Vi har under loppet av någon timme haft två konstaterade inbrott i två olika lägenheter. Vi går inte ut med alla detaljer av hänsyn och respekt mot de drabbade.
Som vanligt gäller:
- Hälsa på alla du möter – det skapar trivsel och skrämmer tjuvar.
- Rapportera avvikelser.
- Lås dörrar, fönster etc. Var extra noga om du bor längst ner. Sätt gärna extra skydd.
- Lås fast cyklar och sådant som kan användas som verktyg för inbrott.
- Tjuven återkommer ofta om de hittar något av intresse. (Får du datorer stulna kommer det nya på plats inom några veckor – det vet tjuven.)
Styrelsen arbetar för att förbättra ljuset på baksidan, liksom andra råd vi fått av polisen för att minska riskerna för fler brott. Nu har tjuvarna koll på vårt område… var därför extra vaksam, och hälsa på alla!
En del gör det för att det är billigare än gas, en del gör det av helt andra skäl. Det har dock vissa utmaningar. Det ökar mängden el som vi drar, och kanske ökar behovet av att säkra upp våra inkommande el. Eller så har man i alla fall från tidigare fastighetsförvaltare som vi har anlitat sagt. Lika så har man sagt att det inte är lönsamt att samla alla våra abonnemang. Preliminära uppgifter jag har är detta fel, fel, fel.
Stockholm kommuns mobila miljöstation för farligt avfall kommer nästa vecka på onsdag, den 21/11, kl 20-20.45, och återfinns på Ekhagsvägen / Bergiusvägen.
Du kan läsa mer på följande sida, där du även kan anmäla dig för SMS-påminnelse:
http://www.stockholmvattenochavfall.se/mobila
Siffrorna för Q3 ser bra ut. De ökade intäkterna för garagen börjar synas.
Vi gör under dagen några testutskick på sms till alla för att verkställa tjänsten.
Ett sms innehåller texten från vår publiceringsplattform. Ibland är den riktad till en trappuppgång och då finns exempelvis texten ”#8an” med.
– Får du ett SMS men flyttat eller på annat sätt inte skall/vill ha detta, maila oss.
– Fick du inget SMS men vill ha, maila oss också.
(Dessvärre är det manuellt i dagsläget, framöver hoppas jag på att automatisera detta.)
Syftet är som tidigare sagt, att kunna skicka ut akut information om avbrott, så som vattenavstängning, stop i avlopp, problem med värmen etc.
(sms-länk https://goo.gl/vy3m6L)
Föreningen har tidigare enligt min åsikt haft för låga underhållskostnader. Detta börjar vi nu se och komma ifatt. Ett hus som inte underhålls chanserar, reparationskostanderna ökar och arbetet på styrelsen med reparationer som är akuta och brådis ökar. Vi har även vår underhållsplan som just talar om vad som behöver underhållas, och de kostnaderna är högre än tidigare. Ocks
å anledningen till varför vi höjde avgiften, för att klara det långsiktiga underhållet. Har vi då dålig ekonomi kanske man kan undra?
– Nej, vi har bra ekonomi och främst till skillnad mot många andra föreningar bra koll på ekonomin och fastigheten, överlag.
Följande sammanställning finns och visar våra reparations och underhållskostnader, samt avskrivningar.
ekonomi, reparationer & underhåll 10Y
ekonomi, reparationer & underhåll samt avskrivningar 10Y
Har precis varit på fastighetsägarnas utbildning med workshop om ordförandes roll. Mycket givande och intressant. Berörde lika mycket rollen som ordförande likväl som organisatoriska legala frågor.
Utbildningen innehåll även workshop, med grupparbeten, där vi fick diskutera hypotetiska frågor. Hade gärna sett mer av detta. Det är svårt att applicera lag och stadgar på praktiska frågor, speciellt när det är så många texter som spelar in. För en som ny är detta nog ovärderligt, att få se hur och vilka texter andra väver in för att göra ett beslut. Jag ser att detta varit till nytta även för styrelsemedlemmar.
Några av sakerna jag tar med mig är till nästa år årstämma:
Att som styrelse bli beviljad ansvarsfrihet, har inget med beröm eller om man gjort dåliga beslut. Det handlar mer om man gjort något rent brottsligt. Det är mer ”vi tänker inte stämma er”.. typ. Men det är giltigt endast om eventuella problem och felaktigheter står i förvaltningsberättelsen. Om styrelsen döljer det och inte berättar om det hela. Då är det möjligt att trots detta stämma styrelsen för bristen.
Ansvarsfriheten är dessutom ALLTID individuell, även om man slarvar och frågar om den överlag. Om någon opponerar sig så går man igenom varje ledamot, från föregående år, var för sig. Även tidigare styrelsen och deras medlemmar, för den delen av verksamhetsåret som det gäller. Nästa år gäller för hela 2016, och alla som suttit här. Man får inte rösta i frågan om sig själv, men väl för sina kollegor i styrelsen, huruvida dessa skall få ansvarsfrihet. (Inget av detta tror jag kommer vara problem hos oss, ser nu inget som bör föranleda sådant misstroende från Er medlemmar mot oss i styrelsen, men ni kanske tycker annorlunda.)
Det är inget behov heller att läsa allt, utan snarare går vi igenom ifall det är frågor på någon punkt. Det gäller även revisorns yttrande, möjligtvis med undantag av det som avviker från normalt. Men det är en möjlighet för styrelsen att berätta allt man gjort och verkligen bjuda in till vad som skett.
Jag hoppas mer framöver på grupparbeten och nätverkande delar i utbildningarna. Det finns många sätt att lösa både problem och hur man bäst får sin föreningen att funka. BRF-lagen styr på inget sätt ner allt. Att få veta hur andra gör är det som gav mest.
(En påminnelse om)
Att läsa årsredovisningar kan vara svårt, och främst kan det trots våra nyckeltal där svårt att se hur går det på lång sikt. Jag har därför sedan tidigare gjort ett blad med 10-åriga nycketal som man kan ladda ner och kolla över hur det ser ut. Det ger en viss bild av vad som sker på lång sikt i vår föreningen. Mycket är bra. Men viss värden behöver vi justera, så som exempelvis årsavgifterna ser man att dessa gått ner på lång sikt, nästan 10% totalt över senaste 10 åren. Så vår justering är välkommen (till årskiftet.)
Ladda ner dokumentet här: (uppdaterad länk):
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vQEyJLIPJIy2foUjtL0UwP0nnrMFzk2ONbetzAiUIUkC-1W5aQD8PCdwer4QJ5mx8jOPUz5bu38_CHm/pub?gid=0&single=true&output=pdf
EDIT: Kvartalsrapporterna uppe igen.. https://goo.gl/rG2Cg2 ..dock utan kommentarer.
Vill påminna alla om att vi har kollektivt bostadsrättstillägg, så man behöver inte teckna det på sin privata försäkring. Värdet är i genomsnitt 351,80 kr/lgh&år. Du kan läsa mer här:
Stockholm kommuns mobila miljöstation för farligt avfall kommer nästa vecka på onsdag, den 26/9, kl 20-20.45, och återfinns på Ekhagsvägen / Bergiusvägen.
Du kan läsa mer på följande sida, där du även kan anmäla dig för SMS-påminnelse:
http://www.stockholmvattenochavfall.se/mobila
Vi har nu möjlighet att skicka ut korta och viktiga nyheter på SMS. Detta förutsätter att vi har ditt mobilnummer. För att säkerställa detta skicka in ditt mobilnummer till styrelsen så lägger vi till Dig.
Detta är något jag jobbat med ett tag för att få till, inte bara så att det funkar, utan även administrationen kring listorna etc. Det har inte varit helt lätt men nu har vi en fungerande lösning nu. Det var tack vara tjänsten Integromat som det löste sig till slut.
Framöver kommer vi alltså i händelse av vattenavstängning kunna skicka SMS också. Detta förutsätter givetvis att vi kommer ihåg det också. :)
…men snälla skicka in ditt mobilnummer till styrelsen på mail styrelsen@brfekoxen.com.
Kommer i nästa vecka att göra ett utskick till alla på listan, och sedan kommer det vara aktivt.
Vi har sagt ja till gårdsfest för en av våra hyresgäster på baksidan den 18/8.
Vi hoppas att det skall fungera bra och vara normalt slitage och ljudnivå. Har du frågor eller klagomål, då det inträffar, ta upp det med styrelsen så hanterar vi frågan mot hyresgästen.
Kräft- och Surströmmingsskiva
Alla boende i vårt hus är välkomna till kräft- och surströmmingsskiva söndagen den 27 augusti, kl 16.00 i vår trädgård på baksidan.
Antingen älskar man kräftor eller surströmming, eller något annat, kanske grilla hamburgare. Ta med er det ni vill äta och dricka, samt porslin/bestick m. m.
Och gärna ett ljus som kan skingra lite av mörkret. Har ni några glada visor vi kan sjunga ta med dem också!
Det är förstås fritt fram att samarbeta om dukning, mat- och drickarrangemangen. Vi hjälps åt med dukning, dukar, och allt som behövs därtill.
Ring, sms eller mejla om ni undrar över något. Hoppas vi ses då!
Rickard (072-2062074)
Ps. Om det regnar ställer vi in! Håll koll på hemsidan/facebook-gruppen ifall du är osäker Ds.
SMS-länk https://goo.gl/N8JHCm
Tidningen Bo Bättre 2017 nr 2
Hiss i 8an och 10an?
Jag läste idag att det nu finns det bidrag, upp till 200’000 kr eller max 25% att söka för att installera hiss. En hiss från källarplan upp till varje våningsplan. Det skulle innebära en förbättrad boendemiljö för er, liksom även högre marknadspris på lägenheten. Är du intresserad av detta och se vad det innebär för er, och er lägenhet?
Jag kommer inte föreslå att vi driver detta genom styrelsen, utan det är om någon av er boende i trappuppgångarna vill få igenom detta. Vi kommer givetvis ge er stöd på flera sätt, allt i från att sitta med på möten till att ge underlag för olika beslut på vägen, men det behövs någon som frivilligt driver det hela. Är du intresserad och kan hjälpa till med något delmoment är det säkert välkommet.
Beslut fattas sedan på en extrastämma/årsmöte, så det handlar inte om att fatta beslut. Det handlar om att se intresse, och se hur en lösning skulle kunna se ut.
Kontakta oss om intresse finns…inga krav på kompetens finns etc. utan vilja är det viktiga.
En övrig fråga som dykt upp är större balkonger, bredare i 8/10an och kanske djupare i 4/6an samt balkong längst ner för de som saknar. Det är också en fråga som någon medlem gärna får sträcka upp handen och driva.
Maila styrelsen@brfekoxen.com
SMS-länk https://goo.gl/331pLR
Äntligen fick jag tid och rapporten korrigerad för det som skall justeras (olja och el). Det är dessvärre fortfarande en del handpåläggning, men systemet (byggt på Google Sheets) att generera det hela är gratis. Allt vi behöver är excel-filerna från Brain.
Det som kan kommenteras är underhållskostnaderna. Dessa bokförs för närvarande inte direkt på underhåll för stamrenoveringen då det är flera förbättringsåtgärder. Detta är en dialog mellan kassör, mig och vår nya revisor.
Siffrorna har vissa styrkor och utmaningar.
Från 26 juni till den 4-5 juli kommer vi göra sista bitarna på stammarna (de som är i 4an) under The Grocerys lokaler. Detta kommer innebära oljud i lägenheterna under dagtid. Det kan givetvis dra ut lite, men om inget oförutsätt inträffar kommer det att max pågå under 2 veckor.
Efter läst senaste analysen av SBAB, samt efter att även gjort en hypotetisk kalkyl, är det svårt att motivera varför vi skall binda lånen. Det är en försäkring, en som varit dyr de senaste 30 åren. Det kan också ses som en spekulation, jag vet inte riktigt om det är så jag vill lägga ut ytterligare 100’000-tals av våra pengar.
Här ovan ett hypotetisk exempel* med ränteuppgång. Försökt lägga in siffrorna lite så som SBAB prognostiserar. För att ge viss verklighet åt exemplet. Vi har förvisso sett kraftigare ränteökningar genom historien… Men det är fortfarande svårt att motivera spekulationen i att låsa pengarna, anser jag.
Vad är dina tankar? Vad tycker du?
Hur skulle du modulera datat och spekulera i ränteuppgången? Här är filen för den som vill testa själv… Räntediskusion med Tor Borg
* Det är inte ett försök att spå räntan, utan skall bara tjäna som ett möjligt utfall (av oändligt många). Men oddsen för att vi gör bättre än de som som sätter kraven för avkastning på sina pengar är nog mindre… elelr?